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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Der vollständige Ausgleich eines Mietrückstands innerhalb der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelten „Schonfrist“ führt nur zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Wirksamkeit einer gleichzeitig hilfsweise erklärten fristgemäßen Kündigung bleibt jedoch unberührt. Hinsichtlich dieser kommt es im Einzelfall darauf an, ob eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters vorliegt, die bei Würdigung der Gesamtumstände eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar erscheinen lässt.

LG Berlin, Urteil – AZ 65 S 223/18 –

Die Vermieterin einer Wohnung kündigte der Mieterin am 23. Juni 2017 wegen erheblicher Zahlungsrückstände (fast sieben Monatsmieten) fristlos und „hilfsweise fristgerecht“ . Da die Mietrückstände daraufhin vollständig ausgeglichen wurden, stützte die Vermieterin ihren Räumungsanspruch nur noch auf die erklärte fristgerechte Kündigung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lässt ein vollständiger Ausgleich des eine Kündigung begründenden Mietrückstands gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam werden, nicht jedoch die gleichzeitig erklärte fristgerechte Kündigung. Dieser Auffassung war das Amtsgericht Pankow/Weißensee in seinem Urteil vom 
7. November 2018 (AZ: 2 C 234/18, wir berichteten in ME 402) vehement entgegengetreten. Es vertrat die Auffassung, dass – entgegen dem Gesetzeswortlaut - die rechtzeitige „Schonfristzahlung“ auch die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung unwirksam gemacht habe und wies die Räumungsklage der Vermieterin ab. Auf deren Berufung hob das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts auf und verurteilte die Mieterin zur Räumung. Der vollständige Ausgleich der Mietrückstände habe nur die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam gemacht, nicht jedoch die fristgemäße Kündigung. Eine solche setze eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters voraus. Eine erhebliche Pflichtverletzung stehe im konkreten Fall außer Frage, da der Mietrückstand mehrere Monatsmieten betrug und auch schon in den Jahren vor der Kündigung Mietrückstände bestanden hatten. Auch hatte die Mieterin mehrere mit ihrer Vermieterin zum Ausgleich der Rückstände getroffene Ratenzahlungsvereinbarungen nicht eingehalten. Es wäre dann nach Auffassung des Landgerichts Sache der Mieterin gewesen, „im Einzelnen darzulegen, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hatte, wobei es ausreichte, dass sie darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil sie die ihr obliegende Sorgfalt beachtet hat“ . Die Mieterin hatte jedoch lediglich „Umsatzeinbußen“ in ihrem Geschäft sowie verzögerte Zahlungen des Jobcenters angeführt. Nach Auffassung des Landgerichts hätte sie jedoch darstellen müssen, „wann welche Umsatzeinbußen aufgrund welcher Umstände eingetreten sind, wann sie beim Jobcenter Leistungen beantragt und zu welchen Terminen das Jobcenter verspätet und zu welchen Terminen gar keine Leistungen an sie überwiesen hat und, was sie jedenfalls unternommen hat, um das Jobcenter zur Auszahlung der Leistungen zu veranlassen“ . Da auch zuvor im Jahr 2015 schon einmal Mietrückstände in Höhe von mehr als 5 Monatsmieten bestanden hatten, könne auch nicht eine „unvorhergesehene, zeitlich begrenzte bzw. plötzlich eingetretene wirtschaftliche Notlage“ angenommen werden. Vielmehr müsse davon ausgegangen werden, dass sich die Mieterin „längerfristig anhaltend in wirtschaftlichen Engpässen befunden (habe), ohne Abhilfe zu schaffen, dies trotz Leistungen des Jobcenters und des über das übliche Maß deutlich hinausgehenden Entgegenkommens“ der Vermieterin (Ratenzahlungsangebote). Die Gesamtumstände rechtfertigten nicht die Prognose, dass es zukünftig nicht erneut zu Zahlungsrückständen kommen würde. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei es nicht zulässig, die Schonfristregelung des 
§ 569 BGB für fristlose Kündigungen auch auf die fristgemäße Kündigung auszudehnen: Es verstoße gegen Art. 20 Abs. 2 GG (Gewaltenteilung), wenn sich Gerichte „aus der Rolle des Normanwenders in die einer normsetzenden Instanz begeben und sich damit der (…) Bindung an Recht und Gesetz entziehen“ . Ein Richter dürfe seine materiellen Gerechtigkeitsvorstellungen nicht an Stelle derjenigen des Gesetzgebers setzen. Dies greife „unzulässig in die Kompetenzen des demokratisch legitimierten Gesetzgebers ein“ .


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