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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen wiederholt geringfügig verspäteter Mietzahlung

Mahnt ein Vermieter die Mieter wegen zweimaliger geringfügig verspäteter Mietzahlung ab und zahlt der Mieter danach erneut einmal die Miete einen Tag zu spät, rechtfertigt dies keine Kündigung des Vermieters.

LG Berlin, Urteil vom 09.10.2013 – AZ 65 S 140/13 –

Die Mietzahlung der Mieter für September 2011 ging beim Vermieter mit einem Tag Verspätung ein, die Zahlung für Oktober 2011 mit drei Werktagen Verspätung. Darauf übersandte der Vermieter den Mietern am 1. November 2011 eine Abmahnung. Mit Schreiben vom 16. März 2012 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß mit der Begründung, auch die Miete für Dezember 2011 sei wieder verspätet, nämlich erst am 4. Werktag des Dezembers eingegangen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies seine Räumungsklage ab, die Berufung gegen das Urteil wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Zwar habe der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. September 2011 (AZ: VIII ZR 301/10) ausgeführt, dass auch schon eine einzige weitere verspätete Zahlung nach einer entsprechenden Abmahnung eine Kündigung rechtfertigen könne, jedoch hätte im dort entschiedenen Fall der Abmahnung eine Vielzahl von verspäteten Zahlungen über einen längeren Zeitraum zugrunde gelegen. Selbst wenn auch die Mietzahlung für Dezember 2011 um einen Tag verspätet eingegangen wäre (was von den Mietern bestritten wurde), würde die dann insgesamt dreimalige geringfügig verspätete Mietzahlung keine so schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen, dass sie eine fristgemäße Kündigung rechtfertigen könnte. Die fristlose Kündigung hielt das Landgericht Berlin bereits deshalb für unwirksam, weil sie erst mehr als drei Monate nach der behaupteten verspäteten Zahlung für Dezember 2011 erfolgte. Schon das eigene Verhalten des Vermieters ließe daher erkennen, dass ihm die weitere Fortführung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar gewesen sei. Dass der Vermieter im Prozess eine weitere verspäteten Zahlung – für November 2011 – behauptete, hielt das Landgericht für irrelevant, da diese (angebliche) Verspätung in der Kündigung vom 16. März 2012 keine Erwähnung fand.

Anmerkung:

Trotz dieses erfreulichen Urteils sollten Sie äußerste Sorgfalt auf die überpünktliche Mietzahlung verwenden. Jede Miete muss – wenn nicht ausnahmsweise im Mietvertrag etwas anderes ausdrücklich vereinbart ist – spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingehen. Überweisungen sollten also mindestens drei Tage vorher getätigt werden. Zahlungsverzug tritt auch ohne Mahnung des Vermieters ein. Auf eine Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung sollten Sie es auf keinen Fall ankommen lassen, da dann tatsächlich eine einzige weitere verspätete Zahlung (die auch auf einem Bankversehen oder einem schlichten Missgeschick beruhen kann) zur Kündigung führen kann. Vermieter, die aus ganz anderen Gründen Mieter loswerden wollen, nehmen derartige „Steilvorlagen“ gerne an. Entgegen weit verbreiteten Gerüchten können sich Mieter nicht darauf berufen, dass der Vermieter es seit Jahren ohne Beanstandung hingenommen hat, dass die Mietzahlungen z. B. erst zur Mitte des Monats erfolgten. Auch die erst nach dem dritten Werktag des Monats erfolgende Lohn- oder Gehaltszahlung ist kein Argument für eine verspätete Mietzahlung.   

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch


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