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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens

Das trotz entsprechender Mahnungen des Vermieters wiederholte Abstellen von Einrichtungsgegenständen im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses rechtfertigt nicht in jedem Fall eine Kündigung. Dies gilt insbesondere, wenn im Mietvertrag das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung auf besondere Ausnahmefälle beschränkt wurde.

LG Berlin, Urteil vom 02.03.2021 – AZ 67 S 348/20 –

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 2000 ist unter anderem geregelt, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen wird und eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen, „wenn berechtigte Interessen (…) eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“ , zulässig ist. Die Mieterin dieser Wohnung stellte wiederholt Gegenstände im Treppenhaus ab. Nachdem sie aus diesem Grund bereits 2017 eine Kündigung erhalten hatte, welche der Vermieter aber letztlich nicht weiterverfolgte, forderte der Vermieter die Mieterin Ende 2019 erneut zur Räumung des Treppenhauses auf und kündigte am 7. Januar 2020 sowie am 
25. Februar 2020 das Mietverhältnis. Das Amtsgericht Mitte verurteilte die Mieterin deshalb am 13.11.2020 zur Räumung der Wohnung. Deren Berufung hatte jedoch Erfolg, das Landgericht Berlin hob das Urteil auf und wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Es stellte klar, dass nach der Vereinbarung im hier geschlossenen Mietvertrag die Hürden für eine Kündigung des Vermieters deutlich höher sind als nach der sonst geltenden Rechtslage. „Während nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse im Sinne eines vernünftigen, billigenswerten Erlangungsinteresses für die Vertragsbeendigung genügt, liegt das in diesem Mietvertrag vorausgesetzte wichtige berechtigte Interesse nur dann vor, wenn die Kündigung den einzig zumutbaren Weg darstellt, wie den berechtigten Belangen des Vermieters Genüge getan werden kann“ . Ein solches wichtiges Interesse konnte das Landgericht hier nicht erkennen. Zwar könne eine erhebliche Pflichtverletzung auch dann vorliegen, „wenn die Mieterin wie vorliegend ein eindeutig vertragswidriges Verhalten trotz Abmahnungen fortsetzt“. Durch das hier vorliegende vertragswidrige Verhalten der Mieterin erschien dem Landgericht das Mietverhältnis jedoch noch nicht „in der Weise gestört, dass die Kündigung den einzig zumutbaren Weg darstellt, um den berechtigten Belangen des (Vermieters) Genüge zu tun“. Dies bereits deswegen, 
weil die Mieterin zum Zeitpunkt der Kündigung allenfalls wenige in ihrem Eigentum stehende Gegenstände abgestellt, jedoch das Treppenhaus „weder tatsächlich vollgestellt noch vermüllt“ hatte. Es handelte sich nach den dem Gericht vorgelegten Fotos „allenfalls um einen Hocker und zwei Klappstühle, während der schon über Jahren an der Wand im Treppenhaus aufgehängte flache Spiegel zu vernachlässigen“ sei. Außerdem müsse bei der „Erheblichkeitsprüfung“ der aufgrund von seit 2018 andauernden Baumaßnahmen ohnehin ungepflegte Gesamteindruck des Treppenhauses berücksichtigt werden.

Anmerkung: Die Mieterin hatte hier – was man bereits an dem abweichenden erstinstanzlichen Urteil sehen kann – großes Glück: Sie hat noch einen alten Mietvertrag einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft. In diesen Verträgen wurden an die Kündigung der Vermieterseite besonders hohe Anforderungen gestellt. Außerdem hat die zuständige Richterin am Landgericht die Art und den Umfang der im Treppenhaus abgestellten Gegenstände sehr milde beurteilt. Es ist dringend zu empfehlen, im Treppenhaus (welches regelmäßig nicht mitvermietet ist) keine Gegenstände abzustellen und diese zumindest dann sofort zu entfernen, wenn der Vermieter dies verlangt.


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