Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen

Bei einem seit über 10 Jahren beanstandungsfrei bestehenden Mietverhältnis begründet eine nur zweimalige, um einen bzw. zwei Tage verspätete Mietzahlung keine Abmahnung durch den Vermieter. Eine nachfolgende Kündigung wegen einer weiteren verspäteten Zahlung ist daher unwirksam.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 09.11.2017 – AZ 14 C 190/17 –

Der Mieter einer Wohnung in Friedrichshain hatte für seine Mietzahlung einen Dauerauftrag eingerichtet, welcher jeweils am 5. eines jeden Monats ausgeführt wurde. Entsprechend wurde die Zahlung für August 2016 erst am 5. Werktag des Monats von seinem Konto abgebucht, die Zahlung für November 2016 erst am 4. Werktag des Monats. Der Vermieter mahnte den Mieter mit Schreiben vom 4. November 2016 wegen aus seiner Sicht unpünktlicher Mietzahlungen in den Monaten Juli, August, September und November 2016 ab. Anfang März 2017 teilte der Mieter der Hausverwaltung telefonisch mit, dass sich die Zahlung für März 2017 verspäten werde, diese ging am 14. März 2017 beim Vermieter ein. Mit Schreiben vom 9. Mai 2017 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit Hinweis auf die erneute verspätete Mietzahlung für März 2017 trotz vorheriger Abmahnung. Die Räumungsklage des Vermieters hatte jedoch keinen Erfolg. Zunächst kam dem Mieter zugute, dass der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 5. Oktober 2016 – VIII ZR 222/15 und VIII 223/15 – (MieterEcho Nr. 387/ April 2017) entschieden hatte, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf den Eingang des Gelds auf dem Konto des Vermieters ankommt, sondern darauf, dass der Mieter seiner Bank den Zahlungsauftrag spätestens am 3. Werktag des Monats erteilt. Damit verblieben vor der Abmahnung durch den Vermieter nur zwei geringfügig verspätete Mietzahlungen im August und November 2016. Das stellte nach Auffassung des Amtsgerichts keine „nachhaltige unpünktliche Mietzahlung“ und folglich keinen Grund für eine Abmahnung dar. Die zweimalige Überschreitung der Zahlungsfrist bei einem bereits seit 2004 bestehenden und „unbelasteten“ Mietverhältnis sei allenfalls fahrlässig. Dass der Mieter zudem inzwischen seinen Dauerauftrag auf Abbuchung jeweils am 2. Kalendertag des Monats geändert habe, spreche außerdem gegen eine Wiederholungsgefahr.
Anmerkung: Eine pünktliche Mietzahlung ist unbedingt erforderlich. Die Zahl der Kündigungen wegen (angeblich) unpünktlicher Mietzahlungen ist in den letzten Jahren unverändert hoch. Mieter/innen sollten den Überweisungsauftrag für die monatliche Mietzahlung also lieber nicht erst für den dritten Werktag, und damit den letzten möglichen Tag, einplanen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge


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