Berliner MieterGemeinschaft e.V.

Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Wird die Miete in einem Zeitraum von acht Monaten für sechs Monate (jeweils um wenige Tage) verspätet gezahlt, stellt dies eine nachhaltige Vertragsverletzung dar. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann dem Vermieter aber dennoch zumutbar und seine Kündigung treuwidrig sein, wenn die (verspäteten) Zahlungen zuverlässig monatlich erfolgten und der Mieter sein unpünktliches Zahlungsverhalten bereits vor Ausspruch der Kündigung geändert hat.

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 16.02.2016 – AZ 9 C 278/15 –

Der Mieter zahlte die monatliche Miete für April 2015, Juni 2015, Juli 2015 und August 2015 jeweils nicht pünktlich bis zum 3. Werktag des Monats, wobei die Verspätungen zwischen 1 und 5 Tagen betrugen. Die Hausverwaltung sprach ihm daher mit Schreiben vom 10. August 2015 eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen aus. Die Miete für September 2015 ging bei der Vermieterin mit 5 Tagen Verspätung, die Miete für Oktober 2015 mit 2 Tagen Verspätung ein. Die Mietzahlung für November 2015 erfolgte pünktlich zum 3. Werktag des Monats. Mit Schreiben vom 11. November 2015 erklärte die Hausverwaltung des Vermieters die Kündigung des Mietverhältnisses wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung. Ab Dezember 2015 zahlte der Mieter die Miete jeweils pünktlich per neu eingerichteten Dauerauftrag. Die Räumungsklage des Vermieters wurde vom Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg abgewiesen. Zwar stelle die sechsmalige verspätete Mietzahlung innerhalb von acht Monaten eine nachhaltige Vertragsverletzung des Mieters dar, auch wenn die Verspätungen jeweils nur geringfügig waren. Aufgrund der hier vorliegenden besonderen Umstände rechtfertigten diese Verspätungen jedoch keine Kündigung des Mietverhältnisses. Zum einen habe der Mieter regelmäßig monatlich seine Mietzahlungen erbracht. Zum anderen habe er sein Zahlungsverhalten bereits Anfang November, also noch vor Ausspruch der Kündigung, umgestellt und seither auch regelmäßig pünktlich gezahlt. Im Hinblick darauf wäre dem Vermieter ein „Abwarten der Folgezeit, um ein weiteres Einhalten der Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis (…) zu prüfen, zumutbar gewesen. “ Die Kündigung am 11. November 2015 war daher zu diesem Zeitpunkt als treuwidrig anzusehen.
Anmerkung: Erfreulicherweise musste der Mieter hier seine nachlässige Zahlungsweise zumindest vorerst nicht mit dem Verlust seiner Wohnung büßen (der Vermieter hat noch Gelegenheit, gegen das Urteil Berufung einzulegen). Es soll aber an dieser Stelle noch einmal eindringlich davor gewarnt werden, sich darauf zu verlassen, dass die (häufig jahrelang vom Vermieter geduldete) nachlässige Zahlungsweise vom Vermieter auch weiter hingenommen wird. Seit geraumer Zeit ist die verspätete Mietzahlung eines der beliebtesten Einfallstore für Vermieter, um sich alter, wenig lukrativer Miet-verhältnisse zu entledigen. Bereits die einmalige erneute verspätete Mietzahlung nach einer Abmahnung kann zum Verlust der Wohnung führen. Da immer einmal etwas „schief gehen“ kann (beispielsweise müssen sich Mieter/innen die Fehler der eigenen Bank zurechnen lassen), sollte es zu einer solchen Abmahnung nie kommen. Da es für die Pünktlichkeit der Zahlung bis zum 3. Werktag auf den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters ankommt, sollte die Überweisung stets am 30. oder 31. des Vormonats in Auftrag gegeben werden. Bei Überweisung per Dauerauftrag ist die regelmäßige Kontrolle erforderlich, ob die Bank die monatliche Überweisung auch tatsächlich veranlasst hat.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christofph Friedmann


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