Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

LG Berlin, Urteil vom 21.04.2023 – AZ 63 S 227/22 –

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hagen Richter

Die Vermieter einer Weddinger Zweizimmerwohnung kündigten den Mietvertrag mit dem dort seit 2006 wohnenden Mieter fristlos und gleichzeitig vorsorglich fristgemäß, weil dieser die Wohnung teilweise untervermietet hatte, obwohl die Vermieter seine Bitte um Erlaubnis abschlägig beschieden hatten. Der Mieter war zu diesem Zeitpunkt in der Wohnung nur noch mit seinem Zweitwohnsitz gemeldet, seinen Hauptwohnsitz hatte er in der Wohnung seiner Lebensgefährtin zusammen mit dieser und den beiden gemeinsamen Kindern. Er machte geltend, dass er seine Wohnung weiterhin auch künftig als Rückzugsort, zum Teil auch mit einem der Kinder, nutzen wolle. Da seine Lebensgefährtin gerade ihr Staatsexamen absolviere, sei er vermehrt mit der Betreuung der Kinder beschäftigt, weshalb er in Elternzeit sei und entsprechende finanzielle Einbußen in Kauf nehmen müsse. Er sei deshalb auf die Einnahmen aus der Untervermietung eines der beiden Zimmer angewiesen.
Das Amtsgericht Wedding verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Auf die Berufung des Mieters hob das Landgericht Berlin das Urteil auf und wies die Räumungsklage der Vermieter ab. Es stellte zunächst klar, dass die fristlose Kündigung unwirksam sei, weil ihr keine erfolglose Frist zur Abhilfe gemäß 
§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB (Beendigung der Untervermietung) vorausgegangen war. Die Entbehrlichkeit einer solchen vorherigen Abmahnung liege nämlich nur vor, wenn eine Änderung des vertragswidrigen Zustands nach einer Abmahnung nicht zu erwarten sei. Davon könne hier nicht ausgegangen werden. Es sei auch nicht eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt gewesen. Dies sei im Wesentlichen bei „Fallgestaltungen aus dem strafrechtlichen Bereich, in denen die Pflichtverletzung nicht rückgängig gemacht werden kann“ , der Fall, zum Beispiel bei tätlichen Angriffen oder Beleidigungen gegenüber dem Vermieter. Auch die vorsorglich erklärte ordentliche Kündigung der Vermieter war nach Auffassung des Landgerichts unwirksam. Zwar sei für eine solche Kündigung nach § 573 BGB grundsätzlich keine Abmahnung erforderlich. Es könne jedoch im Einzelfall erst eine Abmahnung dazu führen, dass einer fortdauernden Zuwiderhandlung das erforderliche Gewicht für eine ordentliche Kündigung zukomme. So sei es hier. Eine Abmahnung sei nicht entbehrlich gewesen, da mit der Untervermietung kein unumkehrbarer Zustand eingetreten sei. Die Beendigung des Untermietvertrages im Falle einer Abmahnung wäre dem Mieter rechtlich möglich gewesen. Da die Vermieter keinen wichtigen Grund in der Person des Untermieters für die Verweigerung der Erlaubnis geltend gemacht hatten, wäre nach Auffassung des Landgerichts „ (…) zudem von einem Anspruch des Beklagten auf Erteilung der Erlaubnis auszugehen, der jedenfalls einer Kündigung ohne Abmahnung entgegensteht, wenn nicht auch darüber hinaus auch einer Kündigung wegen einer eigenen Pflichtverletzung durch Nichterteilung der Erlaubnis. “


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