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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen Nichtzahlung titulierter Schadensersatzansprüche des Vermieters

Gleicht der Mieter titulierte Schadensersatzansprüche des Vermieters, die nicht auf einem Verzug mit Mietzahlungen beruhen, nicht aus, berechtigt das den Vermieter nicht zur Kündigung, wenn der Mieter unverschuldet zahlungsunfähig ist.

LG Berlin, Urteil vom 03.02.2015 – AZ 63 S 230/14 –

Der Mieter war aufgrund von ihm durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten verursachten Schimmels in der Wohnung zur Zahlung der Kosten der Schimmelbeseitigung und eines außergerichtlichen Sachverständigengutachtens rechtskräftig verurteilt worden. Er war jedoch nicht in der Lage, den Betrag in Höhe von rund 2.800 Euro an seinen Vermieter zu zahlen und gab eine eidesstattliche Versicherung ab. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis und verklagte den Mieter auf Räumung der Wohnung. Vor dem Amtsgericht Pankow-Weißensee hatte er mit der Klage Erfolg. Auf die Berufung des Mieters hob jedoch das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts auf und wies die Räumungsklage ab. Zwar stelle die Nichtzahlung der titulierten Forderung aus dem rechtskräftigen Urteil, auch wenn es sich nicht um rückständige laufende Mieten oder Nebenkostennachzahlungen handele, eine Pflichtverletzung dar. Diese könne grundsätzlich auch Gegenstand einer Kündigung sein. Allerdings sind dafür die Grundsätze der Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht maßgeblich. Anders als beim Zahlungsverzug mit laufenden Mieten oder Nebenkosten sei für die Kündigung aus diesem Grund „eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung“ erforderlich, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung konnte das Landgericht aber in diesem Fall angesichts der Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht erkennen. Die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters seien durch den Verbleib des Mieters in der Wohnung auch nicht maßgeblich beeinträchtigt. Seine wirtschaftliche Lage würde sich nämlich durch die Beendigung des Mietverhältnisses nicht ändern. So oder so könne der Vermieter seine Schadensersatzforderung bei dem Mieter (derzeit) nicht eintreiben. Weitere Zahlungsausfälle habe er aber (anders als bei aufgelaufenen Mietrückständen) nicht zu befürchten, da der Mieter die laufenden Mieten regelmäßig zahlt.


Anmerkung: Das Landgericht hat die Revision gegen das Urteil zugelassen. Ob diese vom Vermieter durchgeführt wird, ist noch nicht bekannt. Wir werden gegebenenfalls über den Ausgang berichten.

 

 


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