Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen Nichtbeheizung der Wohnung

1. Das Nichtbeheizen der Wohnung bei anhaltend niedrigen Temperaturen durch den Mieter kann im Ansatz einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung oder wegen Störung des Hausfriedens darstellen. Dabei ist auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls abzustellen.
2. Grundsätzlich trifft den Mieter keine Pflicht, seine Mietwohnung zu nutzen, noch besteht für ihn eine generelle Heizpflicht.

LG Berlin, Urteil vom 21.12.2016 – AZ 65 S 422/16 –

Der Vermieter hatte der Mieterin im März 2016 nach einer – eine Woche zuvor ausgesprochenen – Abmahnung fristlos und ordentlich gekündigt, weil sie ihre Wohnung nicht oder nicht ausreichend beheizt habe. Obwohl kein Schaden wie zum Beispiel durch einfrierende Leitungen eingetreten war, sah der Vermieter in der seiner Auffassung nach unzureichenden Beheizung eine Störung des Hausfriedens und damit einen Kündigungsgrund. Nachbarn der Mieterin hatten sich da-rüber beschwert, dass sie sich durch die unzureichende Beheizung der Wohnung der Mieterin in ihren eigenen Wohnungen unwohl fühlten und zudem höhere Heizkosten befürchteten. Die Mieterin legte im Prozess Temperaturprotokolle eines Wetterinternetportals vor. Danach gab es in Berlin-Tempelhof nur am 3. Januar 2016 einen isolierten Kaltlufteinbruch und vom 17. bis 22. Januar 2016 eine Witterungsperiode mit strengem Luftfrost. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg legte diese Protokolle dem Tatbestand seines Urteils zugrunde. Es schloss für den Zeitraum nach Zugang der Abmahnung die konkrete Gefahr eines Schadenseintritts durch einfrierende Rohrleitungen, die zu einer Kündigung hätten berechtigen können, aus und wies die Räumungsklage ab.
Auch die Berufung des Vermieters hatte keinen Erfolg, das Landgericht Berlin bestätigte im Ergebnis die Entscheidung des Amtsgerichts. Es bestehe keine generelle Heizpflicht des Mieters und auch keine Verpflichtung, die Wohnung zu nutzen. Allerdings könne bei entsprechend rücksichtslosem Verhalten die generelle Nichtbeheizung einer Wohnung durch einen Mieter durchaus eine zur Kündigung berechtigende Störung des Hausfriedens darstellen. Diese Voraussetzungen lagen jedoch hier nach Überzeugung des Landgerichts nicht vor. Die eigene Ablesung des Vermieters im Februar und im März 2016 zeigte nämlich, dass die Mieterin in der Zeit nach der Abmahnung durchaus ihre Wohnung geheizt hatte. Zudem hätten die Temperaturen ausweislich der von der Mieterin vorgelegten Temperaturprotokolle im maßgeblichen Zeitraum ganz überwiegend über 0°C gelegen.

Anmerkung:
Bei längerer Abwesenheit während der Heizperiode sollte unbedingt sichergestellt werden, dass die Wohnung – je nach Außentemperatur – ausreichend beheizt wird. Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil insoweit klargestellt, dass ein Vertragsverstoß nicht erst dann vorliegt, wenn tatsächlich Schäden am Gebäude eintreten oder drohen. Vielmehr verhalte sich ein Mieter, der seine Wohnung im Winter wochenlang gar nicht heizt, „rücksichtslos gegenüber den Mietern der umliegenden Wohnungen, die unstreitig einen erhöhten Heizaufwand haben“ . Eine solche Störung des Hausfriedens könne im Einzelfall – hier glücklicherweise nicht – eine Kündigung begründen.


Mitgeteilt von Rechtsanwalt Wilhelm Lodde


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