Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen Eigenbedarfs (2)

1. Wird ein bereits endgültig feststehender Nutzungsentschluss nicht in einer vergleichbaren freien Wohnung im selben Haus realisiert, sondern erst nach Weitervermietung dieser Alternativwohnung im Wege der Eigenbedarfskündigung einer anderen Wohnung in die Tat umgesetzt, kann dies Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches begründen.
2. Eine berechtigte Eigenbedarfskündigung kann ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich sein, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann. (Leitsatz der MieterEcho-Redaktion)

BGH Beschluss vom 23.08.2016 – AZ VIII ZR 178/15 –

Im Oktober 2012 erhielten die Mieter/innen einer 4-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Karlsruhe eine Kündigung zum 31. Juni 2013. Ihr Vermieter behauptete, die Wohnung für seinen 22 Jahre alten Sohn zu benötigen, der ein Hochschulstudium in Karlsruhe aufgenommen habe. Dieser wolle im September 2013 die Wohnung mit mindestens einem Mitbewohner beziehen. Der Räumungsklage des Vermieters wurde zunächst vom Amtsgericht Karlsruhe stattgegeben, auf die Berufung der Mieter/innen jedoch vom Landgericht Karlsruhe abgewiesen. Das Landgericht war der Auffassung, es liege ein weit überhöhter und zudem ein auf die Dauer des Studiums begrenzter, nur vorübergehender Bedarf vor. Der Bundesgerichtshof hob mit Urteil vom 4. März 2015 (VIII ZR 166/14) das Urteil des Landgerichts Karlsruhe auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts Karlsruhe zurück. Das Landgericht müsse Feststellungen zur Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches treffen sowie zum Einwand der Mieter/innen, für die Befriedigung des angeblichen Eigennutzungswunsches habe eine vor dem 1. Mai 2012 frei gewordene, baugleiche 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss des Hauses zur Verfügung gestanden.
Im erneuten Berufungsverfahren ergänzten die Mieter/innen ihren Vortrag zur Möglichkeit einer Nutzung der erst am 1. Mai 2012 weitervermieteten Erdgeschosswohnung. Aus den Bekundungen des in erster Instanz vernommenen Sohns des Vermieters sei abzuleiten, dass bereits längere Zeit vor dem Freiwerden dieser Wohnung in einem Gespräch des Sohns mit seinem Freund der gemeinsame Beschluss gefasst worden sei, zu Hause aus- und zusammenzuziehen. Die Mieter/innen beriefen sich zum Beweis dieser Behauptung auf das Zeugnis des genannten Freunds des Sohns. Das Landgericht hat den benannten Zeugen nicht vernommen und die Berufung der Mieter/innen gegen das Räumungsurteil des Amtsgerichts zurückgewiesen. Dass der Sohn des Vermieters und sein Freund sich schon früher über etwaige Auszugsabsichten unterhalten hätten, bedeute nicht, dass bereits ein fester Entschluss mit einer konkreten Planung gefasst worden wäre. Dies sei nach Auskunft des vom Amtsgericht vernommenen Sohns erst im September 2012 der Fall gewesen. Auch dieses Urteil wurde jedoch vom Bundesgerichtshof aufgehoben. Das Landgericht Karlsruhe sei zu Unrecht dem Antrag der Mieter/innen auf Vernehmung des Freunds nicht nachgegangen. Die zwischen Vermieter und Mieter/innen umstrittene Frage, ob der konkrete Nutzungswunsch des Sohns erst im September 2012 oder bereits vor der Weitervermietung der freigewordenen Erdgeschosswohnung am 1. Mai 2012 feststand und dem Vermieter kundgetan wurde, spiele jedoch für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung eine entscheidende Rolle. Zwar gehöre es zur Befugnis des Vermieters zu entscheiden, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass zu einer Eigenbedarfskündigung geben soll; auch lasse sich der Wunsch, eine ganz bestimmte Wohnung nutzen zu wollen, nicht ausschließen oder in erster Linie an objektiven Kriterien bemessen. Wenn aber, wie hier, wenige Monate vor dem geltend gemachten Eigenbedarf eine geeignete Alternativwohnung frei geworden sei, müsse der Frage nachgegangen werden, wann der Nutzungsentschluss konkret gefasst worden ist. Denn wenn ein bereits endgültig feststehender Nutzungsentschluss nicht in einer vergleichbaren freien Wohnung im gleichen Haus realisiert würde, könne dies Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches aufkommen lassen. Außerdem käme dann eine Rechtsmissbräuchlichkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Betracht. Zwar sei grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, welche der ihm gehörenden Wohnungen er nutzen will, zu respektieren. Ausnahmsweise ist eine (berechtigte) Eigenbedarfskündigung aber dann rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung zur Verfügung steht, in der er seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche befriedigen kann. Der Bundesgerichtshof hat die Sache erneut an das Landgericht Karlsruhe zurückverwiesen, damit dieses durch Vernehmung des Freunds des Sohns des Vermieters der Frage nachgehen kann, wann die befreundeten jungen Männer den konkreten Beschluss gefasst haben, zu Hause aus- und zusammenzuziehen.

 

 


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