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Mietrecht

Urteile

Kündigung wegen älterer Mietrückstände

§ 314 Absatz 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.

BGH Urteil vom 13.07.2016 – AZ VIII ZR 296/15 –

Eine Mieterin zahlte für die Monate Februar und April 2013 keine Miete. Der Vermieter mahnte im August 2013 die Zahlung der Mieten an. Die Mieterin zahlte die offenen Mieten trotz der Mahnung nicht. Im September 2013 entschuldigte sich die Mieterin schriftlich beim Vermieter dafür, dass sie die Mieten für die zwei Monate Februar und April 2013 nicht überwiesen habe, glich aber die Rückstände nicht aus.

Der Vermieter kündigte im November 2013 das Mietverhältnis fristlos. Da die Mieterin nicht auszog, klagte der Vermieter auf Räumung. Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht und verurteilte die Mieterin zur Räumung der Wohnung.

Die Mieterin legte gegen das Urteil Berufung beim Landgericht ein. Das Landgericht hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Seine Entscheidung begründete es unter Bezugnahme auf § 314 Absatz 3 BGB damit, dass die Kündigung vom November 2013 unbegründet gewesen sei, weil der Vermieter mit der Kündigung zu lange gewartet hätte. Der Vermieter habe erst 7 Monate nach Entstehen des Kündigungsgrunds gekündigt. Damit sei zwischen dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen bis zum Ausspruch der Kündigung eine längere Zeit verstrichen. Die Mieterin hätte darauf vertrauen können, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen würde. Der Mieterin sei zwar klar gewesen, dass der Vermieter auf Zahlung der rückständigen Mieten bestehen würde, da er die Zahlungen angemahnt habe, aber das würde dem Vertrauen der Mieterin, dass der Vermieter – eine Kirchengemeinde – aus sozialen oder ethischen Gründen nicht kündigen würde, nicht entgegen stehen.

Der Vermieter legte Revision beim Bundesgerichtshof ein. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts auf. In seiner Begründung führte der Bundesgerichtshof aus, dass der Zeitablauf von 7 Monaten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs im April 2013 und der Kündigung vom November 2013 die Kündigung nicht unwirksam macht. Die Vorschrift des § 314 Absatz 3 BGB ist auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß § 543 und § 569 BGB nicht anwendbar. Die Kündigungsregelungen sind dort abschließend geregelt, auf eine Bestimmung, dass die außerordentliche Kündigung in einer angemessenen Frist zu erfolgen hat, ist dort nicht getroffen worden.


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