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Mietrecht

Urteile

Kündigung nach Umwandlung und Mietvertragspartner

Wird während eines bestehenden Mietverhältnisses Wohnungseigentum gebildet und sodann das Sondereigentum den einzelnen Gesellschaftern zugewiesen, so bleiben wegen der mietvertraglichen Ansprüche am Gemeinschaftseigentum alle Gesellschafter Vermieter des Mietvertrages. Eine wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung der Wohnungseigentümer ist unwirksam, wenn sie nicht von allen Gesellschaftern unterschrieben wird.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 11.03.1998 – AZ 7 C 291/96 –

Der alte Vermieter hatte das Wohnhaus an eine Grundstücksgemeinschaft, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, verkauft. Diese Gesellschaft wandelte die einzelnen Wohnungen in Wohnungseigentum um und wies jedem ihrer Gesellschafter das Sondereigentum an einer Wohnung zu. Den Klägern wurde das Sondereigentum an der Wohnung der beklagten Mieter zugewiesen.

Nach dem notariellen Vertrag gehören zum Gemeinschaftseigentum u. a. das Treppenhaus und die Kellerräume. Des Weiteren gehören zum Gemeinschaftseigentum zwingend Gebäudeteile wie etwa tragende Wände, Decken und Außenfenster. Diese Gebäudeteile sind auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag mitvermietet.

Die Kläger kündigten den Mietvertrag über die Wohnung wegen Eigenbedarfs, den sie unter anderem mit dem geplanten Altersruhesitz in Berlin und damit begründeten, dass sie in der streitgegenständlichen Wohnung weniger Treppen steigen müssten.

Das Amtsgericht hat die auf die Eigenbedarfskündigung gestützte Räumungsklage abgewiesen. Es stellt klar, dass auch die Übertragung von Miteigentumsanteilen, verbunden mit der Zuweisung von Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, an die einzelnen Mitglieder einer Grundstücksgemeinschaft zu einem Austausch der Vermieterstellung gem. § 571 BGB führt. Anders als bei einem bloßen Gesellschafterwechsel liegt darin eine rechtsgeschäftliche Veräußerung, die Kläger sind, soweit es das Sondereigentum betrifft, Vermieter geworden. Soweit allerdings durch das Mietverhältnis Belange des gemeinschaftlichen Eigentums berührt sind, befinden sich alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft in der Position des Vermieters.

Jedoch waren nach Auffassung des Amtsgericht zuvor alle Gesellschafter der Grundstücksgemeinschaft Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung. Vor der Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung an die Kläger waren sämtliche Miteigentümer Vermieter auch dieser Gebäudeteile. Da zum Mietgebrauch nicht nur die im Sondereigentum der Kläger stehende Wohnung, sondern auch die Nutzung des Gemeinschaftseigentums (wie z. B. Keller, Treppenhaus usw.) gehört, blieben die Mitglieder der Grundstücksgemeinschaft insoweit in ihrer Vermieterposition und schulden den Mietern weiterhin den Mietgebrauch des Gemeinschaftseigentums. Da nicht alle Vermieter die Kündigung unterschrieben hatten, war sie nach Ansicht des Amtsgerichts unwirksam.

Auch durch in der Vergangenheit mehrfach erklärte Mieterhöhungen nach § 2 und der anschließenden Zustimmung durch die Mieter sind die übrigen Miteigentümer nicht aus dem Mietvertrag ausgeschieden. Bei Vermietermehrheit auf Vermieter- oder Mieterseite kann ein Wechsel nur einvernehmlich durch sämtliche Vertragspartner vereinbart werden. Selbst wenn die Zustimmung zu einer konkludenten Abänderung des Mietvertrages führen könnte, müssten insoweit alle Vertragspartner und damit alle Gesellschafter dieser Vereinbarung zustimmen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Walter Bergmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 269


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