Urteile

Kündigung eines Pkw-Stellplatzes

BGH Beschluss vom 14.12.2021 – AZ VIII ZR 94/20 –

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 1995 für eine Wohnung in Spandau fand sich folgende Regelung: „Dem Mieter ist die Benutzung des Parkplatzes zum Abstellen eines Personenkraftfahrzeugs gestattet. Diese Genehmigung ist jederzeit widerruflich. Ein Rechtsanspruch kann daraus nicht hergeleitet werden (…). Auf reservierte Plätze besteht kein Anspruch“ . Nach dem Verkauf des Hauses beschloss der neue Vermieter, eine Kostenpflicht für die auf dem Grundstück vorhandenen Stellplätze einzuführen, widerrief die Genehmigungen zur Benutzung und brachte eine Schranke an der Zufahrt an. Eine Mieterin nahm das Angebot des neuen Vermieters zur Anmietung eines bestimmten Stellplatzes für monatlich 23 Euro an. In dem „Mietvertrag über KFZ-Abstellplatz“ hieß es unter anderem: „Jeder Vertragspartner kann bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich kündigen, unbeschadet des Rechts zur fristlosen Kündigung“ . Eine Bezugnahme auf den Wohnungsmietvertrag fand sich in diesem Mietvertrag nicht. Nach erneutem Verkauf des Hauses kündigte die neue Vermieterin im Jahr 2019 den Stellplatzmietvertrag der Mieterin mit der im Vertrag genannten Frist, da sie offenbar beabsichtigte, die Stellplätze künftig zu höheren Preisen auch an nicht dort wohnende Personen zu vermieten. Die Mieterin begehrte daraufhin die gerichtliche Feststellung, dass die Kündigung unwirksam ist und der Stellplatzmietvertrag fortbesteht. Sie meinte, dass die Anmietung des Stellplatzes untrennbar mit dem Wohnungsmietverhältnis verbunden sei, weshalb der Stellplatz nicht gesondert gekündigt werden könne. Das Amtsgericht Spandau hat ihre Klage abgewiesen, auch ihre Berufung blieb beim Landgericht Berlin erfolglos: Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem getrennt davon abgeschlossenen Stellplatzmietvertrag spreche bereits eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Für eine andere Beurteilung reiche es nicht aus, dass sich Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück befänden. Auch der Umstand, dass sie in den ersten Jahren der Mietzeit einen zur Wohnanlage gehörenden Stellplatz kostenlos habe nutzen können, führe nicht zu einer anderen Beurteilung, da die damalige Regelung im Mietvertrag einen vertraglichen Anspruch auf Überlassung eines Stellplatzes ausdrücklich ausgeschlossen habe. Der dann im Jahr 2006 geschlossene Stellplatzmietvertrag nehme an keiner Stelle auf den Wohnraummietvertrag Bezug, außerdem enthalte er Kündigungsregelungen, die von denen des Wohnungsmietvertrags abweichen. Auf die Revision der Mieterin wies der Bundesgerichtshof in seinem Beschluss darauf hin, dass er der Entscheidung des Landgerichts Berlin im Ergebnis folgen werde. Die Mieterin hat daraufhin ihre Revision zurückgenommen.

Anmerkung: Es kommt in den letzten Jahren häufig vor, dass Stellplätze, die vor längerer Zeit gleichzeitig mit der Wohnung vermietet wurden, gekündigt werden, da die Vermieter für solche Stellplätze inzwischen sehr viel höhere Mieten erzielen können. Es sollten in solchen Fällen stets mithilfe der Beratungsangebote die vertraglichen Regelungen, welche sehr unterschiedlich sind, geprüft werden.   

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