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Mietrecht

Urteile

Kündigung eines Hauswarts

Wird ein Hauswart nur nebenberuflich mit Hauswartstätigkeiten beschäftigt, dann kann der Vermieter bei Kündigung des Hauswartsdienstvertrages nicht zugleich die Wohnung als "Werkmietwohnung" gem. § 565c BGB kündigen.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 18.03.1994 – AZ 19 C 346/93 –

Der Mieter schloss mit dem Vermieter einen als "Hauswarts-Dienstvertrag" bezeichneten Vertrag, in dem sich der Mieter verpflichtete, einmal in der Woche die Höfe und die Bürgersteige zu fegen sowie Schnee und Glätte zu beseitigen. Für die Arbeiten war eine Vergütung von 90 DM monatlich veranschlagt, die von der in Ansatz gebrachten Miete abgezogen wurde. Insgesamt wurden für das Wohnhaus 3 Hauswarte beschäftigt.

Der Vermieter kündigte zunächst das Hauswartsdienstverhältnis und danach die Wohnung mit der Begründung, er benötige den Wohnraum für den nächsten einzustellenden Hauswart. Die Kündigung war unwirksam. Zwar sei der Vertrag als "Hauswarts-Dienstvertrag" geschlossen worden, dieser müsse jedoch gem. §§ 133, 158 BGB ausgelegt werden. Demnach sei ein Arbeitsverhältnis im Sinne des § 565c BGB nicht gegeben, wenn der Hauswart nur gelegentlich oder nebenberuflich Hauswartstätigkeiten verrichte.

Der Abschluss eines Dienstvertrags über Nebentätigkeiten dürfe nicht dazu führen, dass die Vorschriften des Kündigungsschutzes für Wohnraum umgangen werden.

Auch ein konkreter Betriebsbedarf gem. § 564 b BGB sei nicht ausreichend vorgetragen. Es sei zum einen nicht ersichtlich, wieso die vormals vom beklagten Hauswart ausgeübten Tätigkeiten nicht auch von den anderen beiden Hauswarten ausgeübt werden könnten. Darüber hinaus spreche ein Zeitraum von zwei Monaten zwischen der Kündigung des Dienstvertrages und des Mietvertrages gegen einen konkreten Betriebsbedarf.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Michael Wessels

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 257

Anmerkung zu Änderungen durch die Mietrechtsreform vom 01.09.2001:
§ 565 c BGB-aF findet sich seit dem 01.09.2001, ohne inhaltliche Änderung in § 576 BGB-nF wieder. § 564 Abs.1 und 2 BGB-aF findet sich seit dem 01.09.2001 in § 573 BGB-nF wieder.


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