Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Kündigung des Vermieters wegen Unverkäuflichkeit der Immobilie im vermieteten Zustand

Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen und nicht oder nur unter erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Wohnung.

BGH Urteil vom 08.06.2011 – AZ VIII ZR 226/09 –

 

Die Mieterin mietete 1953 ein Haus von einem volkseigenen Betrieb der DDR. Nach dem Ende der staatlichen Verwaltung 1992 traten die Eigentümer in ungeteilter Erbengemeinschaft als Vermieter in das Mietverhältnis ein. Im Juli 2007 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB, weil der Verkauf des Grundstücks im vermieteten Zustand nicht möglich sei. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage hatte vor dem Amtsgericht und dem Landgericht Potsdam keinen Erfolg. Das Landgericht Potsdam vertrat die Auffassung, es sei nicht ersichtlich, inwiefern den Vermietern durch den Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstünden. Zwar bestehe ein solcher Nachteil grundsätzlich dann, wenn der Vermieter das Haus in vermietetem Zustand nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen verwerten könne, sodass ein Verkauf sinnlos erscheine; ein solcher Nachteil liege hier aber nicht vor, da das Grundstück bereits bei Erwerb durch die Vermieter vermietet gewesen war, was bereits damals zum Minderwert geführt habe. Auf die Revision der Vermieter hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Landgerichts Potsdam aufgehoben. Im Rahmen des § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB sei eine Abwägung zwischen dem Verwertungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters vorzunehmen. Hierbei seien dem Landgericht Potsdam als Berufungsgericht Fehler unterlaufen. Ein erheblicher Nachteil könne nicht schon deshalb verneint werden, weil ein bereits zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietetes Grundstück durch Erbschaft erworben worden sei und sich sein Verkehrswert daher seit Eigentumserwerb nicht verschlechtert habe. Im vorliegenden Fall müsse vielmehr berücksichtigt werden, dass weder die Vermieter selbst, noch der Voreigentümer, von dem sie das Grundstück geerbt haben, dieses selbst vermietet hatten. Sie hatten vielmehr auf die Vermietung aus der Zeit der staatlichen Verwaltung des Grundstücks gar keinen Einfluss, ebenso wenig wie auf die Fortdauer der staatlichen Verwaltung bis Ende 1992. Die Rechtsprechung des Landgerichts Potsdam liefe darauf hinaus, dass Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen auch nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinnehmen müssten. Zu berücksichtigen sei dabei auch, dass der Gesetzgeber den Mietern ehemals staatlich verwalteter Wohnungen eine Übergangsfrist bis zum 30. April 2004 eingeräumt hatte, wonach vor diesem Zeitpunkt eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB ausgeschlossen war. Der Bundesgerichtshof hat den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Potsdam zurückverwiesen, welches nun zunächst Feststellungen zur angeblichen Unverkäuflichkeit des Hauses einerseits und zu den von der Mieterin vorgetragenen Härtegründen andererseits treffen muss, um eine sachgerechte Abwägung der Interessen vornehmen zu können.


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