Mietrecht
Urteile
Kündigung des Mietverhältnisses wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung der Miete
Eine fristgemäße Kündigung ist trotz bereits erfolgter Abmahnung nicht gerechtfertigt, wenn die Verspätung nur einen Tag beträgt.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 – AZ 8 C 192/12 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Dr. Rainer Tietzsch
Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis am 16. März 2012 fristlos und fristgemäß wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlung. Sie behauptete, die Mieterin bereits mit Schreiben vom 1. November 2011 wegen Zahlungsunpünktlichkeit abgemahnt zu haben. Auch im Dezember 2011 sei die Mietzahlung trotz erfolgter Abmahnung einen Tag zu spät eingegangen.
Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin ab. Die fristlose Kündigung scheiterte nach Auffassung des Amtsgerichts bereits an der langen Zeitspanne zwischen dem erneuten Verstoß der Mieterin und der erst über vier Monate später erklärten Kündigung. Verbindliche Fristen gebe es zwar nicht, aber angesichts der nur geringfügigen Verzögerung von einem Tag bei der Mietzahlung für Dezember 2011 hätte hier angenommen werden können, dass die Vermieterin die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz der Unpünktlichkeit nicht als unzumutbar empfindet, wenn sie nach einer Abmahnung nicht unverzüglich auf die erneute Zahlungsunpünktlichkeit reagiert. Auch die fristgemäße Kündigung der Vermieterin hielt das Amtsgericht für unbegründet. Der einmalige weitere Zahlungsverzug nach Abmahnung von nur einem Tag stelle keinen erheblichen Vertragsverstoß dar, der bei einer Interessenabwägung der Vertragsparteien eine Auflösung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte. Zwar habe der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. September 2011 (AZ: VII ZR 301/10) die Meinung vertreten, dass bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung eine fristlose Kündigung rechtfertigen „kann“, dies bedeute aber kein „muss“. Bei einer Abwägung der Umstände des Einzelfalls sei hier jedenfalls die Kündigung nicht gerechtfertigt.
Anmerkung: Die erfreuliche und sicherlich auch richtige Entscheidung des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg sollte keinesfalls zu Nachlässigkeiten bei der Mietzahlung verleiten. Unpünktliche Mietzahlungen (unpünktlich ist die Zahlung bereits dann, wenn sie erst am 4. Werktag beim Vermieter eingeht) berechtigen den Vermieter zur Abmahnung und unter Umständen bereits bei einmaliger weiterer unpünktlicher Mietzahlung zur Kündigung. Angesichts des zunehmenden Interesses von Vermietern, zwecks besserer Verwertung ihrer Immobilie Mieter/innen loszuwerden, sind derartige Nachlässigkeiten eine gern genutzte Steilvorlage für eine Kündigung. Auch wer seiner Bank einen Dauerauftrag erteilt hat, sollte regelmäßig kontrollieren, ob die Überweisung rechtzeitig vor der Fälligkeit ausgeführt wird. Wurde bereits eine (berechtigte) Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erteilt, müssen weitere unpünktliche Zahlungen unbedingt vermieden werden.