Mietrecht
Urteile
Kündigung der Vermieterin und Kautionsrückzahlung
2. Der Einbehalt eines Teils der Kaution wegen einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung ist nur zulässig, wenn die gezahlten Vorschüsse voraussichtlich nicht ausreichen.
LG Berlin, Beschluss vom 08.12.2022 – AZ 66 S 133/22 –
Mitgeteilt von Rechtsanwältin Franziska Dams
In einem Mietvertrag vom 10. November 2020 wurde eine Nettokaltmiete von 1.044,00 Euro vereinbart. Mit Schreiben vom 17. Dezember 2020 rügten die Mieterinnen eine unzulässige Mietpreisüberhöhung. Bereits am 18. Dezember erschien daraufhin der Sohn der Vermieterin und verlangte Zutritt zur Wohnung. Es kam dabei zu einer Auseinandersetzung, deren genauer Verlauf zwischen den Mieterinnen und der Vermieterin umstritten blieb. Jedenfalls tauchte am gleichen Tag kurze Zeit später erneut der Sohn der Vermieterin an der Wohnungstür der Mieterinnen auf und überreichte ihnen ein Kündigungsschreiben der Vermieterin mit der Aufforderung, die Wohnung bis zum 25. Dezember 2020 zu räumen und herauszugeben. Mit Schreiben vom 8. Januar 2021 teilten die Mieterinnen mit, dass sie die Kündigung akzeptieren und kündigten die Rückgabe zum 1. Februar 2021 an. Gleichzeitig stellten sie klar, dass die erhobenen Vorwürfe nicht gerechtfertigt seien.
Am 1. Februar 2021 gaben sie die Wohnung geräumt an die Vermieterin zurück. Mit Ihrem Schreiben vom 10. August 2021 forderten sie von der Vermieterin vergeblich die Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von 3.132,00 Euro, weshalb sie Klage auf Rückzahlung einreichen ließen. Die Vermieterin erklärte nun die Aufrechnung mit den Bruttomieten für Februar und März 2021 in Höhe von jeweils 1.294,00 Euro. Den Restbetrag in Höhe von 544,00 Euro meinte sie wegen der noch zu erwartenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 einbehalten zu können.
Das sah das Amtsgericht Kreuzberg anders und verurteilte die Vermieterin zu der von den Mieterinnen begehrten Zahlung. Ein Einbehalt von Teilen der Kaution wegen noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen sei nur möglich, wenn die von den Mieterinnen gezahlten Vorschüsse voraussichtlich nicht ausreichen würden, um die entstandenen Kosten zu decken. Die Vermieterin habe jedoch noch nicht einmal vorgetragen, dass die Abrechnung für das Vorjahr (2020) mit einer Nachzahlung geendet hätte. Auch die Mietzahlungen für Februar und März 2021 könne die Vermieterin aufgrund ihrer eigenen – unbegründeten – fristlosen Kündigung nicht verlangen. Die Berufung der Vermieterin gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hatte keinen Erfolg.
Die 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin wies diese durch einstimmigen Beschluss zurück und führte zu den vermeintlichen Zahlungsansprüchen der Vermieterin für Februar und März 2021 folgendes aus: Mit ihrer fristlosen Kündigung vom 18. Dezember 2020 habe die Vermieterin eine Lage herbeigeführt, in der sie „selbst ihre vertragsgemäße Leistung rechtswidrig verweigerte, indem sie die weitere Überlassung der Wohnung auf der Grundlage des Mietvertrages ausdrücklich ablehnte“ . Sie habe mit der Fristsetzung in dem Kündigungsschreiben erheblichen Druck ausgeübt und auch gerichtliche Schritte angekündigt. Nachdem die Mieterinnen dies zum Anlass genommen hatten, die Wohnung so zügig wie möglich zu verlassen, habe sich die Vermieterin die damit eingetretene Beendigung einer entgeltlichen Nutzung selbst zuzuschreiben. Die Mieterinnen hätten auch nicht ihrerseits eine ausdrückliche Kündigung erklären müssen. Vielmehr sei die Auffassung des Amtsgerichts zumindest gut vertretbar, dass durch die Kündigung der Vermieterin vom 18. Dezember 2020 und das Schreiben der Mieterinnen vom 8. Januar 2021 eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses zustande gekommen sei. Jedenfalls aber habe die Vermieterin spätestens seit dem 25. Dezember 2020 die ihrerseits vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbracht, sondern vielmehr ausdrücklich verweigert.
