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Mietrecht

Urteile

Kosten der Verbrauchserfassung (Zwischenablesung) bei Mieterwechsel

Kosten für die Verbrauchserfassung und die Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Es handelt sich vielmehr um Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderer vertraglicher Regelungen vom Vermieter zu tragen sind.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 14.11.2007 – AZ VIII ZR 19/07 –

Das Mietverhältnis zwischen der Mieterin und der Vermieterin endete aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin zum 31. Juli 2003. Mit der Abrechnung vom 19. Mai 2004 rechnete die Vermieterin für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Juli 2003 über die Nebenkosten ab. Die Nebenkostenabrechnung enthielt unter anderem eine sogenannte "Nutzerwechselgebühr" in Höhe von 30,74 Euro. Die Mieterin zahlte diese anteiligen Kosten nicht.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zur Zahlung der 30,74 Euro, das Berufungsgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Revision der Vermieterin blieb erfolglos. Der BGH gelangte in seinem Urteil zu der Feststellung, dass die Zwischenablesekosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Bei diesen Kosten handele es sich nicht um Betriebskosten dem Sinne der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (jetzt: § 2 der Betriebskostenverordnung). In § 7 Abs. 2, § 9 b der Heizkostenverordnung sei zwar geregelt, dass eine Zwischenablesung zu erfolgen habe, nichts aber dazu gesagt, wer die Kosten dafür zu tragen habe. Auch eine besondere gesetzliche Regelung hierfür gebe es nicht.

Der BGH setzte sich in seinem Urteil mit den verschiedenen in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansichten auseinander. Nach der vorwiegend vertretenen Ansicht seien die Kosten für einen Nutzerwechsel vom Vermieter zu tragen, da der sie auslösende Mieterwechsel grundsätzlich in seinen Risikobereich falle. Es gebe aber auch gegenteilige Ansichten, die auf das Verursacherprinzip zurückgreifen möchten und hinsichtlich der Kosten für die Zwischenabrechnung danach unterscheiden, wer den Auszug herbeigeführt hat. Ebenso werde die Ansicht vertreten, dass die entstehenden Kosten verhältnismäßig zwischen dem ausziehenden Mieter und dem neuen Mieter zu verteilen sind. Schließlich werde die Ansicht vertreten, die Kosten für die Zwischenablesung müssten in die Gesamtkosten der Betriebskostenabrechnung einfließen und auf alle Mieter gleichmäßig verteilt werden.

Der BGH schloss sich der erstgenannten Auffassung an und begründete dies damit, dass es sich bei den Kosten eines Nutzerwechsels schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten handeln würde. Unter Betriebskosten seien diejenigen Kosten zu verstehen, die dem Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen. Aus diesem Grunde gehöre es zu den tatbestandlichen Voraussetzungen, dass es sich um "laufend entstehende Kosten", mithin stetig wiederkehrende Kosten handelt. Nach Ansicht des BGH fällt eine sogenannte Nutzerwechselgebühr nicht in wiederkehrenden periodischen Zeiträumen, sondern im Laufe eines Mietverhältnisses nur einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters an. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern keine anderweitige vertragliche Regelung vereinbart wurde.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 327


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