Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Kosten der Ersatzvornahme bei Reparatur einer defekten Gasetagenheizung auf Veranlassung der Mieter

Fällt eine Gasetagenheizung im Januar aus und erklärt sich die Hausverwaltung trotz mehrerer Anrufe nicht bereit, eine Reparatur zu veranlassen, dürfen die Mieter die Reparatur selbst in Auftrag geben und die Kosten mit der Miete verrechnen.

AG Neukölln, Urteil vom 23.10.2014 – AZ 10 C 321/14 –

Die Mieter befanden sich im Januar 2014 auf einer Urlaubsreise. Währenddessen ließen sie einen Freund aus Westdeutschland als Besucher in ihrer Wohnung wohnen, der die Wohnung während ihrer Abwesenheit auch betreute. Am 10. Januar 2014, einem Freitag, fiel die Gasetagenheizung, über welche auch die Warmwasserbereitung erfolgt, aus. Der Besucher sprach darauf zunächst vergeblich den Hausmeister auf diesen Mangel an und telefonierte auch mit den im Aushang im Hausflur genannten Kontaktfirmen. Nachdem er von den Firmen jeweils an die Hausverwaltung verwiesen worden war, rief er diese schließlich an und bat um Abhilfe. Die Hausverwaltung teilte ihm mit, dass man keinen Handwerker schicken werde, da unklar sei, wer die Kosten zu tragen habe, falls gar nichts kaputt sei. Der Besucher erkundigte sich sodann bei einer in der Nähe ansässigen Firma, ob sie eine Reparatur durchführen könne. Nachdem er erfahren hatte, dass eine Reparatur am Wochenende erhebliche Mehrkosten verursachen würde, wartete er nach telefonischer Rücksprache mit den Mietern bis zum folgenden Montag ab und beauftragte erst dann diese Firma, welche die Reparatur (Austausch der defekten Pumpe) für 583,69 Euro durchführte. Die Mieter zahlten diese Rechnung und zogen den Rechnungsbetrag von den folgenden Mieten ab. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der angeblich rückständigen Miete hatte keinen Erfolg. Das Amtsgericht stellte klar, dass sich der Vermieter durch die telefonische Ablehnung der Hausverwaltung mit der Mängelbeseitigung in Verzug befand. Bei einer defekten Gasetagenheizung im Januar handele es sich um einen Mangel, der vom Vermieter sehr kurzfristig zu beseitigen sei. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn auch die Warmwasserbereitung über die Gasetagenheizung erfolge, sodass die tägliche Körperpflege durch den Ausfall erheblich beeinträchtigt sei. Die Mieter haben die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters in besonderem Maß berücksichtigt. Nach entsprechenden Recherchen haben sie die Arbeiten nicht zu den wesentlich teureren Nottarifen am Wochenende ausführen lassen, sondern erst am Montag eine Fachfirma mit der Mängelbeseitigung beauftragt. Mieter sind grundsätzlich nicht verpflichtet, vor Beauftragung einer Fachfirma ein „Ausschreibungsverfahren“ durchzuführen. Nur wenn die Beseitigung des Schadens nicht dringend ist, können Mieter gehalten sein, Kostenvoranschläge einzuholen. Auch dürfen Mieter Rechnungen der Handwerker akzeptieren, sofern keine besonderen Anhaltspunkte für eine überhöhte Rechnung vorliegen.

Anmerkung:
Der glückliche Ausgang des Verfahrens für die Mieter war in diesem Fall hauptsächlich der Besonderheit geschuldet, dass nicht sie selbst, sondern wegen ihrer Ortsabwesenheit ihr Besucher die Telefonate mit der Hausverwaltung führte. Der Vermieter stritt diese Telefonate – wie üblich – ab, die Mieter konnten diese aber durch Vernehmung ihres Besuchers als Zeugen beweisen. Wir raten also dringend, vor jeder Beauftragung eines Handwerkers mit einer derartigen Ersatzvornahme den Vermieter schriftlich (beispielsweise per Fax) in Verzug zu setzen und die Mieterberatung aufzusuchen. Die Gefahr, in solchen Fällen auf den Handwerkerkosten sitzenzubleiben, ist enorm hoch.

 

 

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann


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