Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Keine Wärmebedarfsrechnung bei Mieterhöhung nach Modernisierung

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 01.09.2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung.

BGH Karlsruhe, Beschluss vom 10.04.2002 – AZ VIII ARZ 3/01 –
OLG Naumburg, LG Halle,

Sachverhalt:
Die Kläger sind seit 1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft. Die Beklagte kündigte im Frühjahr 1998 schriftlich die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus an. Sie ließ in der Folgezeit unter anderem eine Dämmschicht an den Außenwänden und der Kellerdecke anbringen, neue Fenster und Türen einbauen sowie einen neue Heizungsanlage installieren. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 26.11.1998 eine Erhöhung des monatlichen Nettomietzinses der Kläger von bisher 361,92 DM (185,05 €) um 155,87 DM (79,70 €) für die Zeit ab 01.02.1999. Dem Schreiben waren eine unter Abzug eines Instandsetzungsanteils nach Gewerken aufgeschlüsselte Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten und eine Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen beigefügt. Für die Fassade und die Kellerdecke wurde darin - wie auch schon im Ankündigungsschreiben - deren Wärmedurchgangskoeffizient (sogenannter k-Wert) vor und nach der Anbringung der Dämmschicht mitgeteilt. Mit ihrer beim Amtsgericht Halle-Saalkreis erhobenen Klage begehren die Kläger die Feststellung, nicht aufgrund der Mieterhöhung der Beklagten vom 26.11.1998 zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses verpflichtet zu sein.

Aus den Urteilsgründen:

  1. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 3Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten voraus, dass darin die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Aus der Bezugnahme auf die materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG folgt, dass der Vermieter in der Erklärung darlegen muss, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer technischen Wirkungen erschließt, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der drei in § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Modernisierungszwecke. Denn die für die Erhöhungserklärung vorgeschriebene Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung soll dem Mieter die Gelegenheit verschaffen, die geforderte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung zu überprüfen. Andererseits legt schon der vom Gesetz gebrauchte Begriff "erläutern" nahe, dass die Mieterhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung dafür zu enthalten braucht, warum die einzelnen Baumaßnahmen solche im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG darstellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, dass dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung nicht selten nur unter Zuziehung von sachkundigen Personen möglich sein wird (Entwurfsbegründung aaO). Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme eine solche des § 3 Abs. 1 MHG ist.
  2. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu bedarf es jedoch nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung.
    1. Entgegen der Auffassung des Kammergerichts (Rechtsentscheid, aaO) ergibt sich aus dem Erfordernis der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung nicht die Notwendigkeit, in der Mieterhöhungserklärung anzugeben, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt. Nachhaltig im Sinne des § 3 MHG ist die Einsparung schon dann, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. Zwar wird die Ansicht vertreten, Nachhaltigkeit sei nur anzunehmen, wenn die Einsparung mehr als geringfügig ist, also ein bestimmtes Mindestmaß überschreitet. Dem steht jedoch entgegen, dass im Gesetzgebungsverfahren, aufgrund dessen die Durchführung von Maßnahmen zur Heizenergieersparnis als weiterer Erhöhungsgrund in § 3 Abs. 1 MHG eingefügt worden ist, ausdrücklich hervorgehoben wurde, eine Einsparung von Heizenergie sei nachhaltig, wenn sie nicht nur vorübergehend bestehe. Dagegen solle es für die Auslegung des Begriffs "nachhaltig" nicht erforderlich sein, dass sich die Maßnahme nicht nur geringfügig energiesparend auswirke.
    2. Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes Maß der voraussichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzulegen, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt. Dazu bedarf es aber nicht notwendig der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung. Ohnehin wäre eine solche nur dann aussagekräftig, wenn sie auf Grund zweier Berechnungen den Jahresheizwärmebedarf des Gebäudes vor und nach der Durchführung der Baumaßnahme angibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungseffektes der durchgeführten Maßnahmen ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außenbauteile. Bei einer nennenswerten Veränderung dieser Messgrößen ergibt sich bei sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizenergie; denn die k-Werte der Außenhülle des Gebäudes gehen als Faktoren in die Berechnung des Wärmebedarfs ein.
    3. Die Notwendigkeit einer Darlegung des Maßes der zu erwartenden Energieeinsparung durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in der Mieterhöhungserklärung kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, dass dem Mieter bereits aus der Mieterhöhungserklärung erkennbar sein muss, ob die Mieterhöhung im Verhältnis zu der für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis wirtschaftlich ist. Die Meinung, eine Mieterhöhungserklärung wegen energiesparender Baumaßnahmen erfordere die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung, wird teilweise damit begründet, der Mieter müsse anhand der Erhöhungserklärung die Möglichkeit haben, festzustellen, wie hoch die zu erwartende Einsparung seiner Heizkosten ist (vgl. LG Berlin GE 1999, 575; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 217; ähnlich Barthelmeß, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 3 Rdnr. 11 e). Diese Erwägung beruht auf der Ansicht, eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen sei in der Höhe dadurch begrenzt, dass sie nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe (vgl. OLG Karlsruhe (RE) WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411; Barthelmeß, aaO; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20 f; MünchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz in: Bub/Treier, aaO, Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 82-86 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f). Nach der Gegenauffassung soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten Zweck einer Energieeinsparung im Allgemeininteresse eine Erhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 WiStrG gezogenen Grenzen unterfallen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Lammel, Wohnraummietrecht, § 3 MHG Rdnr. 27 und 38; Thomsen, Modernisierung von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f mit S. 154 f; ähnlich Feckler ZMR 1998, 545, 548). Ob und in welcher Weise der Umfang einer nach § 3 MHG an sich berechtigten Mieterhöhung wegen energiesparender baulicher Maßnahmen einer Zumutbarkeitsgrenze unterliegt, bedarf für die vorgelegte Frage nach dem Umfang der Erläuterungspflicht in der Erhöhungserklärung jedoch keiner Entscheidung. Selbst wenn die Mieterhöhung die für den Mieter zu erwartende Heizkostenersparnis nicht unverhältnismäßig übersteigen darf, braucht jedenfalls der Vermieter den Umfang der zu erwartenden konkreten Energie- oder Kosteneinsparung nicht schon in der Mieterhöhungserklärung darzulegen; diese Frage ist vielmehr gegebenenfalls in dem späteren Prozess über die materielle Berechtigung der Mieterhöhung zu klären. Nach dem eindeutigen Wortlaut von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG erstreckt sich die Obliegenheit zur Erläuterung der Mieterhöhung ausschließlich auf die in § 3 Abs. 1 MHG genannten Voraussetzungen des Rechts zur Mieterhöhung. Eine Begrenzung der Mieterhöhung in dem oben dargestellten Sinne würde sich jedoch aus Normen und Rechtsgrundsätzen außerhalb des Regelungsbereiches des § 3 Abs. 1 MHG ergeben. Das Bestehen einer Zumutbarkeitsgrenze wird nämlich einerseits aus dem in dem aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot und andererseits aus § 5 WiStrG in Verbindung mit § 134 BGB hergeleitet, also aus Normen, auf deren Voraussetzungen sich die Erläuterung nicht zu erstrecken braucht.
    4. Gegen ein Erfordernis zur Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in der Mieterhöhungserklärung sprechen ferner praktische Erwägungen. Hält man die Vorlage einer solchen Berechnung für erforderlich, müsste der Vermieter auch bei kleineren baulichen Maßnahmen, etwa bei Einbau einzelner neuer Fenster, eine solche Berechnung von einem Architekten oder Ingenieur erstellen lassen, obwohl bei kleineren Baumaßnahmen deren Leistungen üblicherweise nicht in Anspruch genommen werden. Einer Wärmebedarfsberechnung kann der Mieter zudem ohnehin nicht seinen voraussichtlichen Heizenergiebedarf entnehmen. Sie gibt nämlich lediglich den abstrakten Jahresheizwärmebedarf für das gesamte Gebäude an. Für die Ermittlung der konkreten voraussichtlichen Heizkostenersparnis eines Mieters bedarf es weiterer Kenntnisse und Berechnungen (vgl. Dittert, WuM 2001, S. 6 ff). Der Mieter müsste deshalb, selbst dann wenn ihm der alte und neue Jahresheizwärmebedarf mitgeteilt wird, einen Fachmann damit betrauen, daraus seine konkrete voraussichtliche Heizkostenersparnis zu ermitteln.
  3. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter daher im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls unter Zuhilfenahme eines Fachmannes, die Behauptungen des Vermieters substantiiert bestreiten zu können. Ob und in welchem Maß tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie eintritt, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, muss im Zweifelsfall mittels eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Die Frage der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, die den Gegenstand des Vorlageverfahrens bildet, wird dadurch nicht berührt.

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