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Mietrecht

Urteile

Keine Verlängerung der Verjährungsfrist der Ersatzansprüche durch mietvertragliche Formularklausel

Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung „Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses“ ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Absatz 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

BGH Urteil vom 08.11.2017 – AZ VIII ZR 13/17 –

In einem Mietvertrag aus dem Jahr 2003 fand sich (die häufig verwendete) oben zitierte Bestimmung. Die Mieterin kündigte das Mietverhältnis zum 28. Februar 2015, gab die Wohnung jedoch bereits am 29. Dezember 2014 an den Vermieter zurück. Am 1. Oktober 2015 wurde der Mieterin eine Klage ihres ehemaligen Vermieters zugestellt, mit welcher dieser 16.315,77 Euro Schadensersatz wegen Verschlechterungen der Mietsache durch unsachgemäßen Gebrauch der Dusche geltend machte. Die Mieterin berief sich auf Verjährung, welche nach der gesetzlichen Bestimmung des § 548 BGB (sechs Monate ab Rückgabe der Mietsache) eingetreten war. Der Vermieter berief sich dagegen auf die mietvertragliche Abänderung dieser gesetzlichen Frist.         

Der Bundesgerichtshof erklärte diese Klausel jedoch, ebenso wie in der Vorinstanz das Landgericht Berlin, für unwirksam und bestätigte dementsprechend die Verjährung etwaiger Schadensersatzansprüche des Vermieters. Durch die Vertragsklausel werde der Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht erschwert. Die Frist werde von sechs auf zwölf Monate verdoppelt und der Beginn des Fristlaufs vom Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache auf das Datum des Endes des Mietverhältnisses verschoben. Beides benachteilige die Mieterin unangemessen. Eine solche Benachteiligung liege vor, wenn der Verwender einer solchen Vertragsklausel „durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene – hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende – Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen“ . Eine unangemessene Benachteiligung sei zudem anzunehmen, „wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist“ . Dies sei bei dieser Klausel der Fall.     

Eine Verlängerung der (gesetzlichen) Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sei insbesondere nicht sachlich gerechtfertigt. Er werde durch die Rückgabe der Mietsache „in die Lage versetzt, sich darüber Klarheit zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will“ . Diese Prüfung könne regelmäßig innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen sechsmonatigen Frist erfolgen. Die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung sei in dem berechtigten Interesse des Mieters begründet, der nach Rückgabe der Mietsache keinen Zugriff mehr auf diese habe und daher regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen könne. Außerdem müsse er damit rechnen, dass sich der maßgebliche Zustand der Mietsache nach Rückgabe alsbald ändern könne. Außerdem wolle der Gesetzgeber mit der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB eine möglichst rasche Klärung derartiger Ansprüche gewährleisten. Auch damit sei eine formularvertragliche Verlängerung dieser Frist nicht vereinbar. Auch die Verschiebung des Beginns der Verjährungsfrist auf die Beendigung des Mietverhältnisses hält der BGH für unzulässig. Denn der Vermieter könne bereits ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Rückgabe „die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden“ .

 

 


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