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Mietrecht

Urteile

Keine Umstellung der Mietstruktur durch Zustimmung des Mieters zu Mieterhöhungen (1)

Die mehrmalige Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 und die Akzeptierung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG führen auch dann nicht zu einer Umstellung der Mietzinsstruktur von einer Bruttokaltmiete auf eine Nettomiete, wenn in den Mieterhöhungserklärungen die Erhöhung einer Nettomiete verlangt wurde.

LG Berlin, Urteil vom 23.02.1998 – AZ 61 S 316/97 –

Der Vermieter verlangte von den Mietern Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen. Im Mietvertrag war eine Inklusivmiete vereinbart. Im Dezember 1987 gab der Vermieter eine Erklärung ab, nach der nunmehr eine Nettomiete zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten geschuldet sein sollte. Sodann erfolgten mehrere Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. wegen Modernisierung, in der jeweils eine Nettomiete zuzüglich eines Vorschusses auf die Betriebskosten ausgewiesen war.

Das Landgericht Berlin hat die Klage des Vermieters auf Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen für unbegründet gehalten. Ein Anspruch auf Nachzahlung besteht nicht, weil im Mietvertrag eine Inklusivmiete und keine Nettomiete vereinbart worden war. Eine wirksame Umstellung auf eine Nettomiete hat es nicht gegeben. Die Erklärung vom 1. Dezember 1987 war nach Auffassung des Landgerichts unwirksam, weil es für eine solche einseitige Umstellung der Mietzinsstruktur keine Rechtsgrundlage gegeben hat. Auch § 7 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) in Verbindung mit § 4 des XII. Bundesmietengesetzes (BMG) ermöglichte nur, Betriebskostensteigerungen nach § 4 Abs. 2 Miethöhegesetz (MHG) an den Mieter weiterzugeben, nicht jedoch die Umstellung der Mietzinsstruktur in Nettomiete und Betriebskosten-Vorschußzahlungen.

Die beiden vom Mieter durch Zustimmung akzeptierten Mieterhöhungen nach § 2 und § 3 MHG führten nach Ansicht des Landgerichts ebenfalls nicht zu einer Änderung der Mietzinsstruktur. Eine Mieterhöhung hat neben der Erhöhung des Mietzinses keine weitere rechtliche Bedeutung, weil sie aus der Sicht eines verständigen Empfängers nur auf eine Erhöhung des Mietzinsbetrages und nicht auf sonstige Änderungen hinwirken soll. Insbesondere kann ihr nicht ohne weiteres entnommen werden, dass mit ihr zugleich ein Angebot auf Abänderung der Mietzinsstruktur verbunden sein soll, welches dann durch Zustimmung oder Zahlung angenommen wird. Da die Betriebskosten in den Mieterhöhungserklärungen zudem jeweils unberührt bleiben sollten, haben die Mieter auch durch ihre Zahlungen keine schlüssigen Erklärungen die Betriebskosten betreffend abgegeben.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Willkomm

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 269


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