Keine Umlage der Leasingkosten einer Heizungsanlage bei der Heizkostenabrechnung

BGH Karlsruhe, Urteil vom 17.12.2008 – AZ VIII ZR 92/08 –
LG Berlin, Urteil vom 11.02.2008 – AZ 62 S 305/07 –

In dem im Jahr 2000 zwischen den Vermietern und den Mietern geschlossenen Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter einen monatlichen Vorschuss für die Heizkosten zu zahlen haben. Im Anschluss an die Aufzählung der betreffenden Kosten folgt eine handschriftliche Ergänzung: „(…) und Leasing und Wartung für automatische Feuerung. Siehe Zusatzvereinbarung Anlage 3.“

In der Anlage 3 heißt es: „Der Mieter (...) verpflichtet sich, statt der erheblich teureren Heizerkosten für Koksfeuerung die Leasinggebühr für automatische Heizung (Ölfeuerung) in Höhe von DM 6.763,50, einschließlich Mehrwertsteuer, zuzüglich der Wartungskosten in Höhe von DM 2.3832,60, einschließlich Mehrwertsteuer, pro Jahr anteilig zu zahlen. Die Umlage der vorstehenden Kosten erfolgt nach der Wohnfläche. Die Leasinggebühren und die Wartungskosten steigen jährlich (…). Die anteiligen Umlagekosten sind in der Heizkostenvorschusszahlung s. § 4 enthalten.“

In der Abrechnung für das Kalenderjahr 2002 verlangten die Vermieter eine Nachzahlung in Höhe von 838,18 Euro, in der unter Berufung auf die oben genannte Vereinbarung ein Anteil in Höhe von 218,23 Euro für die Leasingkosten enthalten war. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter zur vollständigen Zahlung. Das Landgericht Berlin hat die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise aufgehoben und die Klage – soweit es den Teilbetrag in Höhe von 218,23 Euro betraf – abgewiesen. Die zugelassene Revision der Vermieter blieb erfolglos.

Der Bundesgerichtshof stellte in seinem Urteil fest, dass die Vermieter nicht zur Abrechnung der anteiligen in der Rechnung der Firma enthaltenen Leasingkosten für Anlagenteile der Heizung berechtigt waren. Die Vereinbarung zwischen den Mietern und den Vermietern sei insoweit unwirksam.

Zunächst stimmte der Bundesgerichtshof den Ausführungen des Landgerichts zu, dass es sich bei der Beheizung nicht um ‚Wärmelieferung‘ im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 Abs. 3 HeizkV handele. Die Vermieter hätten bei der Firma keine Wärmeleistungen bezogen, sondern lediglich die Anlageteile geleast und Wartungsarbeiten in Anspruch genommen. Die Befeuerungsmittel für die Heizungsanlage wurden auf Rechnung der Vermieter anderweitig bezogen.

Aus diesem Grunde war die Vorschrift des § 7 Abs. 2 HeizkV anzuwenden, die abschließend bestimmt, welche Kosten der Beheizung auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht. Die streitigen Leasingkosten für Brenner, Öltank und Verbindungsleitungen gehören nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht dazu. Dies werde mittelbar durch den Wortlaut der Vorschrift bestätigt, die nur die Erstattung für die Anmietung oder das Leasen von Geräten zur Verbrauchserfassung vorsehe und nicht die Kosten für die Gebrauchsüberlassung anderer Anlagenteile.

Die Vermieter konnten sich auch nicht darauf berufen, dass durch das Leasen der Anlagenteile die Kosten eines Heizers – und damit umlagefähige Kosten der Bedienung – eingespart würden. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs gehören solche fiktiven – gleichsam vermiedenen – Bedienungskosten nicht zu den abrechnungsfähigen Heizkosten. Hierbei komme es nicht darauf an, ob diese Kosten im Verhältnis der alten Koksanlage zur geleasten neuen Heizungsanlage eingespart würden oder ob die Einsparung ausschließlich hinsichtlich der Kosten der neuen Heizungsanlage erfolge. Die Berücksichtigung fiktiver Bedienungskosten würde dem Zweck der Heizkostenverordnung zuwiderlaufen, dem Mieter mit der Abrechnung seinen Energieverbrauch und die durch seinen Verbrauch verursachten Kosten vor Augen zu führen und ihn auf diese Weise zur Einsparung von Energie zu veranlassen.

Abschließend wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es sich bei der Vertragsklausel um eine vorformulierte Vereinbarung handele, auf welche die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzuwenden seien. Diese Vereinbarung weiche von dem gesetzlichen Leitbild in § 7 Abs. 2 HeizkV ab und führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 335

Vorinstanz LG Berlin 62 S 305/07 in MieterEcho Nr. 328/Juni 2008:

Die Leasingkosten für eine Heizungsanlage können nicht auf den Mieter umgelegt und mit der jährlichen Heizkostenabrechnung geltend gemacht werden. Auf die Frage, ob das Leasen der Heizungsanlage unwirtschaftlich ist oder nicht, kommt es dabei nicht an.

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2008 – 62 S 305/07 –

In der Wohnung des Mieters befand sich eine alte Koksheizung sowie eine vom Vermieter geleaste Ölheizung. Bei Abschluss des Mietvertrags hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass der Mieter einen Vorschuss auf die Kosten für Heizung und Warmwasser zu zahlen hat, über den einmal jährlich abzurechnen ist. Zugleich enthält der Mietvertrag in Anlage 3 eine Zusatzvereinbarung, in welcher sich der Mieter verpflichtete „statt der erheblich teureren Heizerkosten für Koksfeuerung die Leasinggebühr für automatische Heizung (Ölfeuerung) in Höhe von DM 6763,50, einschließlich Mehrwertsteuer, zuzüglich der Wartungskosten in Höhe von DM 2382,60 einschließlich Mehrwertsteuer pro Jahr anteilig zu zahlen.“

Nach einer Abrechnung stritten sich der Mieter und der Vermieter mehrere Jahre lang unter anderem um die Frage, ob der Vermieter berechtigt war, die Leasingkosten für die Heizungsanlage mit der jährlichen Heizkostenabrechnung auf den Mieter umzulegen. Das Amtsgericht hatte der Klage des Vermieters unter Hinweis auf die getroffene Vereinbarung stattgegeben. Die Berufung des Mieters führte – bezogen auf die anteiligen Leasingkosten – zu einer Änderung des Urteils und der teilweisen Abweisung der Klage.

Das Landgericht vertrat in seinem Urteil die Ansicht, dass die Leasinggebühren mit Rücksicht auf die Vorschrift des § 7 Heizkostenverordnung (HeizKV) nicht auf die Mieter umgelegt werden durften. Diese Vorschrift enthalte eine abschließende Bestimmung, welche Kosten zulässigerweise umgelegt werden könnten und welche nicht.

Leasinggebühren für Tanks, Brenner und Versorgungsleitungen sind in dieser Vorschrift nicht erwähnt und dürfen daher nach Ansicht des Landgerichts auch nicht auf die Mieter verteilt werden. Das Leasen einer Heizungsanlage könne auch nicht mit einer Wärmelieferung im Sinne des § 7 Abs. 3 und Abs. 4 HeizKV verglichen werden. Ein Leasingvertrag entspreche vielmehr einem Mietvertrag. In Rechtsprechung und Literatur sei jedoch allgemein anerkannt, dass Kosten für die Miete von Tanks und anderen Teilen der Heizungsanlage nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürften.

Anschließend ging das Landgericht auf die vertragliche Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag ein. Diese Vereinbarung versuche den Eindruck zu erwecken, als würden die grundsätzlich umlagefähigen Kosten für die Bedienung der Heizungsanlage durch die Leasingkosten ersetzt und letztere somit auch zu den Bedienkosten gehören. Insoweit stellte das Landgericht klar, dass die Leasingkosten als Gegenleistung für die Überlassung der Heizungsanlage und nicht etwa für deren Wartung und Bedienung entstünden. Das ergebe sich im Übrigen auch aus dem gesonderten Wartungsvertrag, den der Vermieter mit dem Leasinggeber geschlossen habe.

Diese Rechtsansicht stehe auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die Umlagefähigkeit beim sogenannten Wärmecontracting, bei der ein Dritter die Versorgung des Gebäudes mit Wärme in eigener Regie übernimmt. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter jedoch nach wie vor das Brennmaterial gesondert gekauft und darüber hinaus einen weiteren Vertrag über die Wartung der Heizungsanlage abgeschlossen. Im Übrigen ist nach Ansicht des Landgerichts die Problematik des Wärmecontractings durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs noch nicht abschließend geklärt.

Die Vereinbarung zur Umlage der Leasingkosten sei aus diesem Grund wegen Verstoßes gegen die Vorschrift des §7 Abs. 2 HeizKV unwirksam. Hinzu kommt nach Ansicht des Landgerichts der Umstand, dass es sich bei der Vereinbarung um sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt hat, mit der Folge, dass darüber hinaus eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege.

Das Landgericht ließ auch die Argumentation des Vermieters nicht gelten, dass durch den Abschluss des Leasingvertrags die höheren Kosten für den Betrieb der Koksheizung reduziert würden. Angesichts des eindeutigen Wortlauts der Vorschrift des § 7 Abs. 2 HeizKV komme es auf die Wirtschaftlichkeit nicht entscheidend an. Das Urteil des Amtsgerichts wurde daher – soweit der Mieter zur Zahlung der anteiligen Leasingkosten verurteilt wurde – aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann

Anmerkung:

Das Landgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der Vermieter hat Revision eingelegt. Wir werden über das Ergebnis berichten.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 328

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