Mietrecht
Urteile
Keine Mietpreisbremse im bestehenden Mietverhältnis
b) Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.
BGH Urteil vom 28.09.2022 – AZ VIII ZR 300/21 –
In einem Mietvertrag aus dem Jahr 2016 war für eine 77,66 qm große Wohnung im Wedding ab Mietbeginn am 16. April 2016 eine monatliche Nettokaltmiete von 610,65 Euro vereinbart worden. Mit einem Schreiben vom 20. Juli 2017 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung um 63,43 Euro auf 674,08 Euro. Die Mieter stimmten diesem Erhöhungsverlangen zu. Im Dezember 2018 traten die Mieter ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an einen in diesem Bereich tätigen Inkassodienstleister ab, welcher mit Schreiben vom 2. Januar 2019 gegenüber der Vermieterin eine Rüge wegen des Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe erhob und die Rückzahlung von 117,96 Euro für den Monat Januar 2019 geltend machte. Auf Grundlage der ortsüblichen Miete zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses hatte er eine zulässige Höchstmiete pro Monat von 527,08 Euro ermittelt.
Die Klage gegen die Vermieterin hatte jedoch vor dem Amtsgericht Wedding und dem Landgericht Berlin keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof folgte der Auffassung des Landgerichts Berlin, dass die Mietpreisbremse in diesem Fall nicht anwendbar sei, und wies die Revision zurück. Die beanstandete Miete beruhte nämlich nicht auf einer bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auf der einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung aus dem Jahr 2017 während des bestehenden Mietverhältnisses.
Die Abänderungsvereinbarung betreffe nicht nur den Erhöhungsbetrag aus der Mieterhöhung, sondern die auch künftige Gesamtmiete. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch die Mietpreisbremse die zulässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebieten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern. Daher regele das Gesetz auch nur die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Zeitpunkt der Wiedervermietung. In einem bestehenden Mietverhältnis könne ein Mieter die begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen. Diese Situation sei nicht mit der einer Person mit bestehendem Wohnbedarf vor einem Vertragsabschluss zu vergleichen.