Mietrecht

Urteile

Keine Mietminderung wegen Baulärms bei einer in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet gelegenen Wohnung, wenn bei Anmietung konkrete Anhaltspunkte für eine spätere Bebauung vorlagen

Bei erheblichen Störungen durch umfangreiche Bauarbeiten ist es möglich, eine einheitliche Minderungsquote für die gesamte Dauer der Arbeiten anzusetzen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden. Bei Anmietung einer Wohnung in einem Sanierungsgebiet mit einem großen stillgelegten ehemaligen Betriebsgelände in der Nachbarschaft muss der Mieter mit umfangreichen Baumaßnahmen rechnen und kann daher die Miete nicht mindern, auch wenn solche Maßnahmen erst zehn Jahre nach Abschluss des Mietvertrags begonnen werden.

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012 – AZ 65 S 435/11 –

Die Mieter bezogen eine Wohnung in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet. In der Nähe befand sich ein 23.000 qm großes stillgelegtes Betriebsgelände. Zehn Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses wurde dort ein umfangreiches Bauvorhaben begonnen, was zu erheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm führte. Die Mieter führten Bau-/Lärmtagebücher und wollten die Miete wegen der Beeinträchtigungen durch die Großbaustelle mindern. Das Landgericht trat der Auffassung des Vermieters entgegen, die Mieter hätten nicht konkret genug dargelegt, wann welche Beeinträchtigungen aufgetreten seien. Es verwies insoweit auf die jüngere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Anforderungen an die Darlegungen der Mieter zu solchen Beeinträchtigungen nicht überzogen werden dürften. Es ist nach Auffassung des Landgerichts insbesondere zulässig, eine feste Minderungsquote für den gesamten Bauzeitraum anzusetzen, auch wenn die Beeinträchtigungen nicht an allen Tagen gleich intensiv sind.

Dennoch verloren die Mieter den Prozess: Nach Auffassung des Landgerichts hätten die Mieter bereits bei der Anmietung der Wohnung damit rechnen müssen, dass Beeinträchtigungen durch Baulärm in erheblichem Umfang auf sie zukommen. Das Wohngebiet sei bereits bei Mietvertragsabschluss ein ausgewiesenes Sanierungsgebiet gewesen, zudem müsse man bei einer benachbarten Industriebrache damit rechnen, dass die dort befindlichen ungenutzten Betriebsgebäude abgerissen und Neubauten errichtet werden würden. Die nach Auffassung des Landgerichts durch die Mieter belegte erhebliche Beeinträchtigung stelle daher „keine Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit“ dar, sodass eine Minderung ausgeschlossen sei. Selbst die Tatsache, dass erst zehn Jahre nach der Anmietung der Wohnung mit den Bauarbeiten begonnen wurde, führe zu keinem anderen Ergebnis.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Gerd-Peter Junge

Anmerkung:

Der Bundesgerichtshof stellte bereits im Februar 2012 klar, dass die Frage, ob das Risiko einer künftigen Bautätigkeit bei Vertragsabschluss erkannt wurde und Vertragsinhalt geworden ist, im Einzelfall zu prüfen und zu beurteilen ist. Es sollte in derartigen Fällen also unbedingt unsere Beratung in Anspruch genommen werden, um die Möglichkeit einer Mietminderung zu prüfen.

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