Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Keine Mieterhöhung wegen Modernisierung ohne Abschluss der Baumaßnahmen

Eine Mieterhöhung wegen vorangegangener Modernisierung ist unzulässig, wenn die darin enthaltenen kostenauslösenden Maßnahmen noch nicht vollständig beendet sind. Es ist unerheblich, worauf die unterbliebene Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen ist.

AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 31.05.1999 – AZ 6 C 67/99 –

Der Vermieter hatte den Mieter erfolgreich auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (Einbau einer Gasetagenheizung) verklagt. Die Arbeiten wurden im Juni 1998 bis auf einige Restarbeiten, wie z.B. das Verschließen der für die Heizungszuleitung erforderlichen Mauerdurchbrüche und bis auf die notwendigen Malerarbeiten, teilweise beendet. Mit Schreiben vom 19. Juli 1998 verlangte der Vermieter eine vorläufige Mieterhöhung gem. § 3 MHG, wobei die nicht fertig gestellten Arbeiten auf der Basis eines Kostenvoranschlages berechnet wurden. Der Mieter lehnte die Mieterhöhung ab. Mit Schreiben vom 21. Dezember 1998 verlangte der Vermieter erneut eine nunmehr endgültige Mieterhöhung zum 1. Januar 1999, wobei die Kalkulationsgrundlage dieser Mieterhöhung die Schlussrechnung des Heizungseinbaus und ein Kostenangebot der Malerfirma war. Der Mieter lehnte auch diese Mieterhöhung ab, weil die Malerarbeiten bis zu diesem Zeitpunkt immer noch nicht fertiggestellt waren.

Der Vermieter machte mit der Klage die bisherigen Erhöhungsbeträge geltend. Er berief sich wegen der nicht abgeschlossenen Arbeiten darauf, dass der Mieter die Durchführung der Malerarbeiten durch die Fachfirma absichtlich vereitelt habe, um eine Mieterhöhung zu verhindern.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Mieterhöhung vom 19. Juli 1998 stellt das Amtsgericht fest, dass ein Anspruch des Vermieters auf den erhöhten Mietzins nur besteht, wenn die zur Modernisierung gehörenden baulichen Maßnahmen endgültig abgeschlossen sind. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Vermieter die Malerarbeiten noch nicht einmal in Auftrag gegeben, so dass es auf das vom Vermieter behauptete treuwidrige Verhindern der Arbeiten durch den Mieter nicht ankam.

Nach Ansicht des Amtsgerichts war auch die Mieterhöhung vom 21. Dezember 1998 unwirksam. Zunächst hat das Amtsgericht festgestellt, dass aufgrund der Erklärung vom 21. Dezember 1998 frühestens zum 1. Februar 1999 die erhöhte Miete verlangt werden könne. Das Gericht ließ die Frage offen, ob dieser Zeitpunkt um weitere sechs Monate in die Zukunft zu verschieben wäre, weil die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % überschritten hatte.

Die Mieterhöhung vom 21. Dezember 1998 war ebenfalls unwirksam, weil der Vermieter sie vor Abschluss der baulichen Maßnahme geltend gemacht hatte. Dabei kam es nach Ansicht des Gerichts nicht darauf an, ob die Behauptung des Vermieters, der Mieter habe die Fertigstellung vereitelt, tatsächlich zutrifft. Auch wenn sich herausstellen sollte, dass der Mieter versucht haben sollte, die vollständige Beendigung zu verhindern, um die Mieterhöhung zu umgehen, können nach Ansicht des Gerichts die voraussichtlichen Kosten der Modernisierung nicht auf die Miete umgelegt werden. Der eindeutige Wortlaut des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG lasse eine Mieterhöhung nur auf der Grundlage der tatsächlich entstandenen Kosten zu. Eine Umlage veranschlagter, aber nicht angefallener Kosten ist daher ausgeschlossen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Stenzel

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 274


Hinweise zur Urteilssuche

Die Gerichtsurteile und -entscheide, die Sie hier finden, wurden überwiegend im „MieterEcho“ veröffentlicht.

 

BGH-Urteile sind von großer Bedeutung, da sie endgültig über bestimmte Rechtsfragen entscheiden, die zuvor von den unteren Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind. Wenn Sie speziell auf der Suche nach BGH-Urteilen sind, setzen Sie per Klick ein Häkchen vor „BGH-Urteil?“.

 

Ansonsten können Sie nach Urteilen suchen, indem Sie eines oder mehrere der Kästchen (Suchbegriff, Aktenzeichen, Gericht, Ort) ausfüllen.

 

Hier finden Sie Erläuterungen zu den verwendeten Abkürzungen.