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Mietrecht

Urteile

Keine Mieterhöhung nach fehlerhafter Modernisierungsankündigung

Der Vermieter kann wegen Modernisierungsmaßnahmen, die nicht wirksam angekündigt wurden und die der Mieter deshalb nicht dulden brauchte und auch nicht geduldet hat, keine Mieterhöhung verlangen.
Werden sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsarbeiten durchgeführt, sind im Mieterhöhungsverlangen die Instandsetzungs- von den Modernisierungsarbeiten klar abzugrenzen.

AG Berlin Hohenschönhausen, Urteil vom 06.10.2000 – AZ 9 C 119/00 –

Der Vermieter verlangte vom Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung. Er hatte dem Mieter mit Schreiben vom 13.11.1998 angekündigt, dass er die Außenfassade mit einem Wärmeschutz versehen werde. Mit den Arbeiten an der Außenfassade hatte er bereits nach zehn Tagen am 23.11.1998 begonnen.

Nach Beendigung der Maßnahmen verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung und klagte die erhöhte Miete ein.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es kam zu dem Ergebnis, dass die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme den Anforderungen des § 541 b BGB nicht genügt, da die Modernisierungsarbeiten nicht zwei Monate vor Beginn mitgeteilt wurden. Aus diesem Grunde könne der Vermieter unter Berücksichtigung des Rechtsentscheids des Kammergerichts (= ZMR 1988, S. 422) die Modernisierungskosten für die Wärmeschutzmaßnahmen nicht mehr verlangen. Auch die vom Vermieter verlangte Mieterhöhung auf Grund von Arbeiten an den Elektrosteigeleitungen und Hauptwassersträngen wurde vom Gericht als unbegründet zurückgewiesen. Der Mieter hatte bestritten, dass es sich bei den Arbeiten um Modernisierungsmaßnahmen handelt, er vertrat unter Verweis auf ein vom Vermieter in Bezug genommenes Wertgutachten die Auffassung, dass lediglich Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt worden seien.

Der Vermieter hat diese Behauptung nicht entkräften können.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Kleinspehn

Anmerkung:
Das Amtsgericht ging nicht näher darauf ein, ob der Mieter die Wärmedämmmaßnahme tatsächlich geduldet hatte. Die einschlägige Rechtsprechung geht davon aus, dass nur dann, wenn der Mieter die Arbeiten auf Grund der fehlerhaften Ankündigung nicht dulden musste und auch tatsächlich nicht geduldet hat, eine Mieterhöhung unzulässig ist. Bei Arbeiten innerhalb der Wohnung duldet der Mieter bereits, wenn er die beauftragten Handwerker des Vermieters in die Wohnung lässt. Erhält der Mieter Kenntnis von Arbeiten außerhalb der Wohnräume, dann sollte er den Vermieter in jedem Fall schriftlich darauf hinweisen, dass er die Modernisierungsarbeiten nicht dulden werde.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 282


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