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Mietrecht

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Keine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands

Ein Mietrückstand berechtigt den Vermieter (unter Umständen) dann nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter sich zur Mietminderung und zur Aufrechnung mit Gegenforderungen berechtigt glaubte und diesem Irrtum nur ein leichtes Verschulden zugrunde liegt.
Wehrt sich der Mieter in einem Rechtsstreit gegen die Ansprüche des Vermieters, so handelt es sich um die "Wahrnehmung berechtigter Interessen", die den Vermieter nicht zu einer Kündigung wegen einer angeblichen Zerrüttung des Mietverhältnisses berechtigen.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 23.12.2003 – AZ 19 C 598/02 –

Die Mietvertragsparteien stritten zunächst um eine Mieterhöhung, über deren Höhe sie sich schließlich vor Gericht einigten. Anschließend machten die Mieter wegen einiger Mängel der Wohnung eine Mietminderung geltend. Das ihnen zustehende Guthaben aus der Heizkostenabrechnung verrechneten sie mit dem vereinbarten Erhöhungsbetrag und zahlten aus diesem Grund nur die ursprüngliche Miete. Nachdem die Vermieter der Verrechnung unter Hinweis auf die ihrer Meinung nach unberechtigte Mietminderung widersprochen und die Mieter zur Zahlung aufgefordert hatten, kündigten sie das Mietverhältnis fristlos und erhoben Räumungsklage.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es gelangte zu dem Ergebnis, dass der auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag weder durch eine fristlose noch durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung beendet wurde.

Soweit die Vermieter die fristlose Kündigung auf die nur unvollständige Zahlung des Mietzinses durch die Mieter gestützt hatten, erfüllte dieser Sachverhalt nicht die Voraussetzungen des § 534 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Die Mieter befanden sich weder an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug, noch hatte der Gesamtbetrag des Mietrückstands zwei Monatsmieten erreicht. Im Übrigen hatten die Mieter (die ursprüngliche Wirksamkeit der fristlosen Kündigung unterstellt) sämtliche Zahlungen unstreitig innerhalb des Schutzzeitraums gemäß § 569 Absatz 3 Satz 2 BGB vollständig ausgeglichen.

Das Amtsgericht wies ferner darauf hin, dass die Kündigung auch nicht auf die Vorschrift des § 543 Abs. 1 BGB ("Außerordentliche Kündigung aus einem wichtigen Grund") gestützt werden könne. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts hielten sich die Beklagten für berechtigt, die Mieterhöhungsbeträge mit den Heizkostenguthaben zu verrechnen. Darüber hinaus habe ihnen (zumindest nach ihrer Ansicht) ein Zurückbehaltungsrecht wegen einiger verauslagter Reparaturrechnungen sowie wegen einer Mietminderung auf Grund eines Heizungsausfalls zugestanden. Bei einer solchen Fallkonstellation dürfe es dem Mieter nicht zum Nachteil gereichen, wenn er sich über den Umfang der Minderungsquote oder das Bestehen von aufrechenbaren Gegenansprüchen fahrlässig täusche. Insbesondere müsse er in der Lage sein, seine (möglichen) Rechte ohne Furcht vor dem dauerhaften Verlust von Wohnraum durchzusetzen. Nach Ansicht des Amtsgerichts war darüber hinaus der behauptete Zahlungsverzug so gering, dass darin selbst bei einer unberechtigten Mietkürzung kein willkürliches oder schikanöses Verhalten der Mieter gesehen werden könne.

Auch für die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung sah das Amtsgericht keine Veranlassung. Insoweit gelangte es mit den oben genannten Gründen zu der Feststellung, dass ein Verschulden der Mieter nicht vorgelegen habe. Im Übrigen könne ein Zahlungsverzug von insgesamt 76,44 Euro, der über einen Zeitraum von 13 Monaten aufgelaufen sei, eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen.

Eine weitere im laufenden Räumungsverfahren ausgesprochene Kündigung der Vermieter war nach Ansicht des Amtsgerichts ebenfalls unwirksam. Die Vermieter hatten diese Kündigung darauf gestützt, dass das Mietverhältnis (wegen der inhaltlichen Ausführungen des Mieters zum Räumungsrechtsstreit) hoffnungslos zerrüttet sei. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass die Wahrnehmung berechtigter Interessen (z.B. im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits) nicht zu einer Zerrüttung des Mietverhältnisses führen könne. Insbesondere dürfe den Mietern, die ihre prozessualen Rechte wahrnehmen würden, nicht das Fehlen eines notwendigen Mindestmaßes an Rücksichtnahme und Vertrauen unterstellt werden.

Die Räumungsklage wurde daher abgewiesen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechtild Kuby

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 307


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