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Mietrecht

Urteile

Keine erleichterte Kündigung des Vermieters, wenn er von drei Wohnungen im Haus zwei selbst nutzt

Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein „Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“ im Sinne des § 573 a Absatz 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 17.11.2010 – AZ VIII ZR 90/10 –
LG Gießen, AG Friedberg (Hessen),

Wenn Mieter und Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnen, erlaubt der § 573 a BGB dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Nachweis eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB (z. B. Eigenbedarf) auszusprechen.

In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall gab es eine Wohnung im Erdgeschoss und eine im Obergeschoss des Hauses. Darüber hinaus existierte im Kellergeschoss weiterer Wohnraum mit Bad/Dusche und Küchenzeile (Einliegerwohnung). Alle drei Wohnungen waren ursprünglich getrennt voneinander vermietet. Nach Erwerb des Hauses zog die Eigentümerin mit ihrem Ehemann in die Erdgeschosswohnung und nutzte die ebenfalls frei gewordene Einliegerwohnung u. a. als Gästezimmer und Arbeitszimmer.

Das Mietverhältnis mit den im Obergeschoss wohnenden Mietern kündigte sie unter Berufung auf § 573 a BGB.

Das Amtsgericht Friedberg (Hessen) hat die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen, das Landgericht Gießen schloss sich der Auffassung des Amtsgerichts an und hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen. Es begründete seine Entscheidung damit, dass zum Zeitpunkt der Kündigung zwar nur noch zwei Wohnungen im Haus existiert hätten, da die Vermieterin die Einliegerwohnung in ihren Wohnbereich im Erdgeschoss „integriert“ habe. Die Kündigung sei jedoch rechtsmissbräuchlich, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags drei Wohnungen vorhanden gewesen wären und die Vermieterin diesen Zustand einseitig in nicht vorhersehbarer Weise verändert habe. Die Mieter hätten darauf vertrauen dürfen, dass sie in eine Wohnung einziehen, welche (dauerhaft) dem normalen Kündigungsschutz unterliege.

Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil des Landgerichts im Ergebnis. Allerdings stellte er klar, dass es auf die veränderte Nutzung der Räume im Kellergeschoss nicht ankomme. Vielmehr komme es auf die objektiven baulichen Gegebenheiten an. Die Vermieterin hatte zu einer baulichen Veränderung des Kellergeschosses nichts vorgetragen. Dieses sei immer noch unverändert als eigenständige Wohnung nutzbar. Im Gebäude seien daher immer noch mehr als zwei Wohnungen vorhanden. Dass die Vermieterin die Wohnung im Keller nun zusammen mit ihrer Erdgeschosswohnung selbst nutzt, hält der BGH für unerheblich, sodass die Anwendung des § 573 a BGB ausscheide und die Kündigung der Vermieterin unwirksam sei.
 

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 346


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