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Mietrecht

Urteile

Kein Schadensersatz wegen versagter Untermieterlaubnis

Der Vermieter schuldet dem Mieter den Ersatz des entgangenen Untermietzinses, wenn er die vom Mieter verlangte Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung trotz eines berechtigten Interesses ablehnt. Der Mieter hat den Schaden dem Grunde und der Höhe nach darzulegen und zu beweisen. Hierzu ist in der Regel erforderlich, dass Untermieter und Mieter rechtsverbindliche Absprachen (z.B. einen Untermietvertrag) geschlossen haben. Die im Prozess bekundete Absicht des Untermieters, er sei bereit gewesen, einen Teil der Wohnung zu einem bestimmten Preis zu mieten, genügt unter Umständen nicht.

AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 23.05.2001 – AZ 6 C 244/00 –

Die Mieterin hatte dem Vermieter mitgeteilt, dass sie sich aus beruflichen Gründen für ein halbes Jahr im Ausland befinden werde und für diese Zeit das größere Zimmer der Wohnung untervermietet habe. Zugleich bat sie um die Erteilung einer Untermieterlaubnis für die gesamte Wohnung. Der Vermieter widersprach der Untervermietung mit dem Argument, es handele sich um preisgebundenen Wohnraum. Einen Monat später forderte der von der Mieterin mit der Wahrnehmung ihrer Interessen betraute Bruder den Vermieter erneut zur Erteilung einer Untermieterlaubnis auf. Der Vermieter reagierte nicht. Weitere drei Wochen später bat der Bruder der Mieterin letztmalig um die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung des kleineren Zimmers der Wohnung und teilte mit, der Untermieter sei bereit, nur dieses kleine Zimmer anzumieten.

Nach Ablauf der Frist klagte der Mieter zunächst auf die Erteilung der Erlaubnis. Der Rechtsstreit über die Erlaubniserteilung wurde durch die Rückkehr der Mieterin zwischenzeitlich erledigt. Nunmehr klagte die Mieterin auf Ersatz des entgangenen Untermietzinses.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es ging in seiner Urteilsbegründung davon aus, dass der Mieterin ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung zustand. Die Mieterin habe glaubhaft gemacht, dass ihr ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung zustehe, weil sie sich berufsbedingt für ein halbes Jahr im Ausland aufhalte. Diesen Sachvortrag konnte die Mieterin durch Vorlage von Buchungsbelegen und Einreisevisa belegen, so dass das einfache und pauschale Bestreiten des Vermieters nicht ausreichend war.

Das Amtsgericht wies die Klage dennoch ab. Es wies darauf hin, dass die Mieterin den Beweis für die Behauptung, ihr sei durch die Verweigerung der Untermieterlaubnis ein Schaden in Höhe von monatlich 190,00 DM entstanden, nicht erbracht habe. Hierzu hatte das Gericht sowohl den Bruder der Mieterin, als auch den Untermieter selbst als Zeugen vernommen. Die Zeugeneinvernahme habe nicht mit der erforderlichen Sicherheit ergeben, dass der Untermieter bereit gewesen sei, für das kleine Zimmer einen Mietzins von 190,00 DM monatlich zu zahlen.

Nach den Feststellungen des Amtsgerichts hatte der Bruder der Klägerin in seiner Aussage bekundet, der Untermieter habe 190,00 DM für das kleine Zimmer einschließlich Heizung und Warmwasser sowie Telefongrundgebühr zahlen wollen. Er habe sich jedoch nicht daran erinnern können, wann und in welchem Zusammenhang er diese Vereinbarung mit dem Untermieter getroffen habe. Der Bruder habe zunächst behauptet, die Vereinbarung sei getroffen worden, nachdem der Untermieter erfahren habe, die Untermieterlaubnis für das große Zimmer werde nicht erteilt. Anschließend habe er jedoch bekundet, die Vereinbarung sei zu einem späteren Termin erfolgt. An weitere Absprachen habe sich der Bruder der Mieterin nicht mehr erinnern können.

Das Amtsgericht stellte weiter fest, dass der Untermieter sich nicht mehr daran erinnern konnte, dass er einen monatlichen Mietzins von 190,00 DM für das kleine Zimmer vereinbart hätte. Für ihn sei die Angelegenheit erledigt gewesen, nachdem der Vermieter die Untervermietung verweigert habe. Erst später habe ihm der Bruder der Mieterin mitgeteilt, dass er versuchen wolle, wenigstens die Untervermietung eines Teils der Wohnung zu erreichen. Ihm (dem Untermieter) sei zwar klar gewesen, dass es sich hierbei um das kleinere Zimmer gehandelt habe und er sei auch bereit gewesen, dieses anzumieten. Das Gespräch selbst sei für ihn jedoch nur ein Durchspielen von Möglichkeiten gewesen. Der Betrag von 190,00 DM sei ihm zwar vertraut, an eine verbindliche Absprache konnte er sich jedoch nicht erinnern. Das Amtsgericht ging aufgrund der Aussage des Untermieters davon aus, dass ein konkreter Untermietvertrag mit einem monatlichen Mietzins in Höhe von 190,00 DM für das kleine Zimmer nicht geschlossen worden sei. Soweit sich die beiden Aussagen der Zeugen widersprächen, maß es der Aussage des Untermieters eine höhere Glaubwürdigkeit bei, da der Untermieter keine eigenen Interessen verfolge, während der Bruder sich für die finanziellen Belange der Mieterin während deren Abwesenheit verantwortlich gefühlt habe.

Da nach Ansicht des Amtsgerichts ein konkreter Untermietvertrag nicht geschlossen wurde, sondern die Angelegenheit für den Untermieter nach der endgültigen Absage des Vermieters erledigt gewesen sei, komme es auf dessen grundsätzliche Bereitschaft, das kleine Zimmer zu einem Preis von 190,00 DM zu mieten, nicht mehr an. Das Gericht hielt es vielmehr für wahrscheinlich, dass nach der endgültigen Absage ein Untermietvertrag im Hinblick auf den ungewissen Ausgang des Rechtsstreits (zur Erteilung der Untermieterlaubnis) für beide Seiten nicht mehr von Interesse sein konnte. Auch hätten die Parteien gar nicht wissen können, ob der Untermieter dann, wenn die Erlaubnis im Klagewege erstritten worden sei, noch ein Zimmer benötigt hätte. Der Mieterin sei der Beweis, dass sie einen Untermietzins in Höhe von 190,00 DM hätte erzielen können, nicht gelungen. Aus diesem Grunde sei die Schadenersatzklage abzuweisen.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Mechthild Kuby

Anmerkung:
Im vorliegenden Fall scheiterte die Durchsetzung der Schadensersatzansprüche der Mieterin ausschließlich am Beweisproblem. Wir empfehlen einem Mieter/einer Mieterin daher in ähnlichen Fällen, mit dem potenziellen Untermieter einen aufschiebend bedingten schriftlichen Untermietvertrag abzuschließen. Die Wirksamkeit des Untermietvertrages hängt dann lediglich von der noch einzuholenden Genehmigung des Vermieters ab. Wird die Erlaubnis unberechtigt versagt, kann der Mieter/die Mieterin den erlittenen finanziellen Schaden wegen Versagung der Erlaubnis durch Vorlage des Untermietvertrages beweisen.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 290


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