Kein Kündigungsausschluss von mehr als 4 Jahren in Formularklauseln

Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der Kündigungen erst nach Ablauf von 4 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig sind, ist unwirksam.

In § 2 eines Mietvertrags vom 3. Mai 2007 wurde folgendes vereinbart: „Das Mietverhältnis wird für unbestimmte Zeit mit einem befristeten Kündigungsausschluss geschlossen. Die Vertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine ordentliche Kündigung ist erstmals nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“ Die Mieterin kündigte am 24. April 2009 zum 31. Juli 2009. Die Vermieterin war der Meinung, dass das Mietverhältnis wegen § 2 des Mietvertrags erst zum 31. Oktober 2011 enden könne. Anders als das Amtsgericht und das Landgericht gab der Bundesgerichtshof der Mieterin Recht: Er stellte (erneut) klar, dass ein in einer Formularklausel enthaltener Kündigungsausschluss von mehr als 4 Jahren unwirksam ist. Da nach der von der Vermieterin verwendeten Klausel die Mieterin nach 4 Jahren erstmals eine Kündigung hätte aussprechen können, betrug der Ausschluss 4 Jahre und 3 Monate. Da die Klausel unwirksam war, konnte die Mieterin vor Ablauf der 4 Jahre kündigen.
MieterEcho 348 / Juli 2011
Das Urteil im Volltext können Sie auf der Internetseite des Bundesgerichtshofs nachlesen.