Mietrecht
Urteile
Kein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis bei Missachtung der Mietpreisbremse
LG Berlin, Urteil vom 09.11.2023 – AZ 65 S 119/23 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
Nachdem seine inzwischen von ihm geschiedene Ehefrau vor Jahren aus der ursprünglichen gemeinsamen Ehewohnung in Neukölln ausgezogen war, vermietete der dort verbliebene Mieter eines der beiden Zimmer mit Genehmigung der Vermieterin jahrelang an eine neue Mitbewohnerin. Als diese aus Berlin wegzog, bat er 2022 um Erlaubnis zur Untervermietung des freigewordenen Zimmers an einen neuen Mitbewohner, einen Arbeitskollegen.
Die Vermieterin teilte nun mit, dass sie künftig grundsätzlich keine Untermietverhältnisse mehr wünsche und verweigerte die Erlaubnis. Der Mieter sah sich daher gezwungen, Klage auf Erteilung dieser Erlaubnis einzureichen. Er begründete seinen Anspruch wie bisher damit, dass er auch weiterhin nicht alleine wohnen und sich auch weiterhin die Kosten der Wohnung teilen wolle. Er legte einen Mietvertragsentwurf vor, in welchem die künftige Untermiete detailliert aufgeschlüsselt war (Nettokaltmiete, Betriebskosten, Heizkosten, Strom, Gas, Telefon, Rundfunkgebühren, Hausratversicherung und eine geringfügige Instandhaltungsrücklage). Der Untermieter sollte (und wollte) die Hälfte der Kosten tragen. Die Größe der Zimmer unterschied sich nur geringfügig (ca. 16-17 qm und ca. 20-21 qm), wobei er das etwas größere Zimmer selbst nutzt. Außerdem gibt es in der Wohnung Bad, Küche, Flur und 2 Abstellräume sowie einen Keller; alle diese Räume sollten – wie mit der vorherigen Untermieterin – gemeinsam genutzt werden. Die Vermieterin behauptete unter anderem, dass der Mieter mit dieser Untervermietung gegen die Mietpreisbremse verstoße, wobei sie die Gesamtmiete lediglich auf die gut 16 qm des zur alleinigen Nutzung untervermieteten Zimmers bezog.
Das Amtsgericht Neukölln verurteilte die Vermieterin zur Erteilung der Erlaubnis und vertrat die Auffassung, dass ein etwaiger Verstoß des Mieters gegen die Mietpreisbremse nicht zu prüfen sei, dies betreffe nur das Verhältnis des Mieters zum Untermieter und ändere nichts an der Verpflichtung der Vermieterin, die erbetene Untermieterlaubnis zu erteilen. In diesem Punkt folgte das Landgericht Berlin dem Amtsgericht nicht. Die Vorsitzende der zuständigen Berufungskammer (Zivilkammer 65) nahm die Berufung der Vermieterin zum Anlass für einige Klarstellungen zu den Voraussetzungen eines Anspruchs auf Erteilung einer Untermieterlaubnis. Sie stellte zunächst klar, dass sowohl der Wunsch, nach dem Auszug einer Mitmieterin weiterhin nicht alleine wohnen zu wollen, als auch der Wunsch, sich weiterhin die Miete zu teilen, jeder für sich ein berechtigtes Interesse gemäß § 553 BGB begründen können. Allerdings habe die Vermieterin grundsätzlich recht mit ihrer Auffassung, dass eine Untervermietung insbesondere zu einem Mietpreis, der die – auch den Mieter als Untervermieter bindenden – mieterschützenden Regelungen des sozialen Wohnraummietrechts missachtet, schon deshalb nicht als berechtigt angesehen werden kann, weil es nicht mit der Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht.
In der mündlichen Verhandlung stellte die Vorsitzende klar, dass aus diesem Grund der Mieter dem Vermieter auf Verlangen auch stets den Untermietvertrag (Entwurf) vorlegen müsse, um diesem eine entsprechende Prüfung zu ermöglichen. An der Aufstellung des Mieters in diesem Fall hatte das Gericht zunächst lediglich deshalb Zweifel, weil der Mieter die hälftigen Stromkosten mit 70 Euro pro Monat veranschlagt hatte. Ebenso wie Eigentümer von Wohnungen würden häufig auch Mieter als Untervermieter über zu hohe Nebenkosten faktisch eine unzulässig hohe Nettomiete verlangen. Diesen Verdacht konnte der Mieter in diesem Fall allerdings ausräumen. Nachdem er mitgeteilt (und die Vermieterin bestätigt) hatte, dass die Warmwasserversorgung der Wohnung mit einem Durchlauferhitzer mit einer Leistung von 18 kW erfolgt, was exorbitante Stromkosten verursacht, hielt das Gericht seine Zweifel nicht aufrecht und wies die Berufung der Vermieterin gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln zurück. Danach ist die Vermieterin nicht nur zur Erlaubniserteilung, sondern auch zur Zahlung von Schadensersatz wegen der zu Unrecht verweigerten Untermieterlaubnis verpflichtet. Dieser umfasst die entgangene Untermiete abzüglich der nicht entstandenen Mehrkosten durch zwei Nutzer des Warmwassers.
Anmerkung: Im vorliegenden Fall konnte der Mieter (als Untervermieter) den Verdacht des Vermieters, er würde gegen die Mietpreisbremse verstoßen, entkräften und das Gericht verurteilte den Vermieter zur Erteilung der Untermieterlaubnis. Auf jeden Fall aber ist die Klarstellung des Landgerichts ernst zu nehmen, dass dieses bei Untervermietern die Einhaltung der Mietpreisbremse ebenso akribisch prüft wie bei Vermietern. Die Untermiete sollte also den exakten Anteil des Untermieters an den Wohnkosten (entsprechend dem Anteil der jeweils genutzten Flächen) nicht übersteigen. Zur Prüfung des Anspruchs auf Erlaubnis zur Untervermietung stellte das Landgericht klar, dass es nach dem Gesetz zunächst völlig ausreiche, wenn ein Mieter in seiner Bitte auf Erteilung einer Untermieterlaubnis den in Aussicht genommenen Untermieter „konkret und identifizierbar“ benennt. Wünsche der Vermieter weitere Angaben, etwa auch zur Prüfung, ob der in Aussicht genommene Untermietvertrag mit der Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht, könne er diese beim Mieter erfragen. Zur Vermeidung von Verzögerungen ist es jedoch unbedingt empfehlenswert, nicht nur Namen, bisherige Anschrift und Geburtsdatum des Untermieters zu benennen, sondern auch gleich mit dem ersten Schreiben dessen Beruf. Außerdem empfiehlt es sich, gleich einen Entwurf des Untermietvertrags mit detaillierter Aufschlüsselung der Untermiete an den Vermieter zu senden.