Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Herausgabe der Kaution durch Zwangsverwalter

Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat. Dies gilt auch dann, wenn für die Verpflichtungen des Zwangsverwalters die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 noch nicht heranzuziehen sind.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 16.07.2003 – AZ VIII ZR 11/03 –
LG Dessau, AG Wittenberg,

Sachverhalt:

Die Parteien streiten um die Herausgabe der von den Klägern an ihren vormaligen Vermieter geleisteten Kaution. Die Kläger waren aufgrund eines im Jahr 1997 geschlossenen Vertrags Mieter eines Reihenhauses in H. In Erfüllung ihrer dabei übernommenen Pflicht zahlten sie 2180 DM (= 1114,62 Euro) Kaution an den Vermieter und Eigentümer. Der Beklagte übernahm das Grundstück durch Beschlagnahme vom 15. Juni 1999 als Zwangsverwalter. Die geleistete Kaution wurde nicht an ihn ausgekehrt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2001 verlangten die Kläger vergeblich vom Zwangsverwalter die Rückzahlung der Kaution.

Aus den Urteilsgründen:

Der Beklagte als Zwangsverwalter hat im Rahmen des § 152 Abs. 2 ZVG durch die Beschlagnahme die Verwaltung bezüglich der in dem Mietvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Kläger begründeten Rechte und Pflichten übernommen. Die Verwaltungs- und Erfüllungspflicht des Zwangsverwalters schließt die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses daher ein. Dadurch, dass die Pflichten aus der Kautionsabrede in die Erfüllungspflichten des Zwangsverwalters einbezogen und diese nicht auf die mit der Gebrauchsgewährungspflicht unmittelbar zusammenhängenden Pflichten begrenzt werden, wird allerdings der Mieter den anderen Gläubigern des Vermieters gegenüber begünstigt, die aus dem verwalteten Vermögen Befriedigung suchen können. Hat der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kautionssumme nicht ausgehändigt, wird die Haftungsmasse, die den anderen Gläubigern zur Verfügung steht, geschmälert. Dies ist aber wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Gewährung der Kaution gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt.

Wie dargetan, hat der Beklagte bei einer Heranziehung der Vorschrift des § 566 a BGB, die an die Stelle des § 572 BGB a.F. getreten ist, den Kautionsbetrag ebenfalls zu erstatten, obwohl ihm der Vermieter diese Summe nicht ausgehändigt hat. Der Gesetzgeber hat für den Bereich der Wohnraummiete durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) in § 566a Satz 2 BGB jetzt die Interessen des Mieters vorrangig berücksichtigt.

Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber eines Grundstücks in die Rückgabepflicht einer vom Wohnraummieter hingegebenen Kaution ein ohne Rücksicht darauf, ob ihm die Kaution ausgefolgt worden ist; dasselbe gilt gemäß § 57 ZVG nunmehr für die Zwangsversteigerung. Im Falle der Zwangsverwaltung ist daher nicht anders zu entscheiden, wenn bereits die Vorschriften des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 anzuwenden sind.


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