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Mietrecht

Urteile

Heizkostenabrechnung und Ablesefehler bei der Ermittlung des anteiligen Verbrauchs

a) Ein "anderer zwingender Grund" im Sinne des § 9 a Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizkV) liegt auch dann vor, wenn der anteilige Verbrauch eines Nutzers infolge eines Ablesefehlers nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.
b) Ist eine Vergleichsberechnung nach § 9 a Abs. 1 HeizkV nicht möglich, weil die hierfür erforderlichen Daten nicht zur Verfügung stehen, so kann der anteilige Verbrauch ausnahmsweise im Wege der Gradtagszahlmethode ermittelt werden.
c) Eine unter diesen Voraussetzungen erstellte Kostenabrechnung kann vom Nutzer nicht gem. § 12 HeizkV um 15% gekürzt werden.

BGH Karlsruhe, Urteil vom 16.11.2005 – AZ VIII ZR 373/04 –

Die Mieter mieteten eine Wohnung mit Zentralheizung. Die Heizkörper der Wohnung sind mit geeichten elektronischen Messgeräten ausgestattet, die den Wärmeverbrauch fortlaufend erfassen und den Endwert des Wärmeverbrauchs eines Kalenderjahres automatisch speichern. Dieser Wert wird jedoch mit Ablauf des Folgejahres durch den neuen Endwert überschrieben und ist dann nicht mehr zu rekonstruieren. Auf dem Display der Messgeräte wird dann jeweils der aktuelle Verbrauchswert des betreffenden Kalenderjahres angezeigt.

Bei der Ablesung der elektronischen Wärmeverbrauchsmesser im März 1999 und im Januar 2000 notierte der Mitarbeiter der mit der Ablesung betrauten Fachfirma lediglich die auf dem Display angezeigten aktuellen Verbrauchswerte, nicht jedoch die zu diesem Zeitpunkt noch gespeicherten und abrufbaren Endwerte des betreffenden Vorjahres. Der Fehler wurde erst bei der Ablesung Anfang des Jahres 2001 festgestellt, als die oben genannten Werte der Vorjahre bereits überschrieben und damit verloren gegangen waren.

Wegen des Ablesefehlers war die Vermieterin gezwungen, die Verbrauchswerte für die einzelnen Zeiträume zu schätzen, wobei sie von den Ablesedaten nach der Gradtagszahlmethode auf den 31. Dezember des Abrechnungsjahres zurückrechnete.

Die Abrechnung endete mit einer Nachzahlung, die Mieter verweigerten die Bezahlung mit der Begründung, die Abrechnung entspreche nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkV).

Mit der Klage verlangte die Vermieterin den sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag von den Mietern. Das Amtsgericht und das Landgericht hatten die Klage der Vermieterin auf Zahlung abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verurteilte die Mieter zur Zahlung.

In der Urteilsbegründung wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass in Wohnobjekten mit zentralen Heizungsanlagen die Heizkosten grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen seien. Die Einzelheiten der Verteilung seien in den §§ 7 bis 9 HeizkV geregelt, die unter anderem die Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler vorsehen. Da jedoch beim Einsatz solcher Geräte technische Fehler nie völlig ausgeschlossen werden könnten, sehe die Heizkostenverordnung in § 9 Abs. 1 zwei verschiedene Ersatzverfahren für den Fall vor, dass der Wärmeverbrauch wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden könne.

Im vorliegenden Fall hätten die Zähler während des gesamten in Betracht kommenden Ablesezeitraums einwandfrei funktioniert. Die fehlerhafte Verbrauchserfassung beruhte ausschließlich auf einem Ablesefehler des zuständigen Mitarbeiters der mit der Ablesung betrauten Fachfirma. Ob ein solcher Fehler einen "anderen zwingenden Grund" im Sinne des § 9 a Absatz 1 HeizkV darstelle, war bislang umstritten.

Der Bundesgerichtshof gelangte in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass ein zwingender Grund nach dem Inhalt der oben genannten Vorschrift auch dann vorliege, wenn ein Ablesefehler oder das versehentliche Unterlassen einer Ablesung vorlägen und diese (aus technischen Gründen) nicht mehr nachgeholt werden könne. Diese Auffassung werde dem Zweck der HeizkV gerecht, im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie eine möglichst genaue Verteilung der Heizkosten zu erreichen. Zugleich solle durch die vorgeschriebene Vergleichsberechnung eine möglichst genaue Verteilung auch bei technischen Störungen oder sonstigen zwingenden Gründen erfolgen. Dieses Ziel lasse sich jedoch nur erreichen, wenn der Anwendungsbereich der Vorschrift nicht über Gebühr eingeschränkt werde.

Ebenso wie bei dem im Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Geräteausfall komme es hierbei nicht darauf an, ob die unterbliebene oder fehlerhafter Ablesung auf dem zurechenbaren Verschulden einer Vertragspartei beruhe. Die Vermieterin war daher zu einer Schätzung nach Maßgabe des § 9 a Abs. 1 HeizkV berechtigt.

Die oben genannte Vorschrift sehe als Ersatzverfahren lediglich die Verbrauchsermittlung auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume für vergleichbare frühere Abrechnungszeiträume oder für vergleichbare andere Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum vor. Da der Vermieterin im vorliegenden Fall kein entsprechendes Datenmaterial vorgelegen hatte, gelangte der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass ein Vermieter in solchen Fällen über den Wortlaut des § 9 a Abs. 1 HeizkV hinaus auf eine andere Berechnungsmethode ausweichen dürfe, die ebenfalls eine möglichst exakte Ermittlung des Wärmeverbrauchs gewährleiste. Dies ergebe sich aus dem bereits oben genannten Sinn und Zweck der HeizkV. Die Vermieterin war daher nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch zur Schätzung der Zwischenwerte nach Gradtagszahlen berechtigt, so dass die Mieter zur Zahlung der Nachforderung verurteilt wurden.

§ 9 a Heizkostenverordnung (HeizkV)

Kostenverteilung in Sonderfällen
(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zugrunde zu legen.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 315


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