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Mietrecht

Urteile

Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip

Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, AZ: VIII ZR 49/07).
Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV ausgeglichen werden.

BGH Urteil vom 01.02.2012 – AZ VIII ZR 156/11 –

Die Vermieterin rechnete vertragsgemäß innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist über die Heizkostenvorschüsse ab. Bei der Berechnung der umlagefähigen Gesamtkosten für Brennstoff legte sie die im Abrechnungsjahr an den Gasversorger tatsächlich geleisteten Zahlungen zugrunde. Diese Anwendung des sogenannten „Abflussprinzips“ hatte der BGH in früheren Urteilen bei verbrauchsabhängig abgerechneten kalten Betriebskosten (Wasser) für zulässig erklärt. Das Landgericht Frankfurt am Main hielt dementsprechend die Anwendung des Abflussprinzips auch bei der Heizkostenabrechnung für wirksam und entschied zugunsten der Mieter lediglich, dass die auf sie entfallenden Heizkosten gemäß § 12 Absatz 1 Heizkostenverordnung um 15% zu kürzen seien, da die Abrechnung entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt sei. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main auf und stellte klar, dass seine Entscheidungen zu kalten Betriebskosten nicht auf die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten anwendbar sind. Während es entsprechende gesetzliche Vorschriften für kalte Betriebskosten nicht gibt, ist in der Heizkostenverordnung in § 7 Absatz 2 klar geregelt, dass der Abrechnung „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ zugrunde zu legen sind. Eine Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ sei daher nicht möglich und die Abrechnung der Vermieterin somit inhaltlich falsch. Die Vermieterin könne jedoch, da die rechtzeitig erteilte Abrechnung formell wirksam sei, die Abrechnung nachbessern, indem sie die Kosten der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe angebe und nach dem „Leistungsprinzip“ abrechne. Zugleich stellte der Bundesgerichtshof klar, dass eine Kürzung des Abrechnungsergebnisses um 15% nach § 12 Absatz 1 Heizkostenverordnung hier nicht infrage komme. Eine solche Kürzung setze voraus, dass die Kosten der im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe ermittelt, aber nicht verbrauchsabhängig umgelegt worden seien.




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