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Mietrecht

Urteile

Heizkostenabrechnung

Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mit 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf beschränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen.

BGH Urteil – AZ VIII ZR 113/17 –

Ein Mieter verlangte von seiner Vermieterin, die Heizkosten künftig nicht mehr nur zu 50%, sondern zu 70% nach dem erfassten Verbrauch abzurechnen. Er machte dabei geltend, dass nach § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zwingend 70% nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer umzulegen sind. Das Landgericht Frankfurt am Main wies die entsprechende Klage des Mieters ab. Es meinte, der Mieter sei durch das Kürzungsrecht in § 12 der Heizkostenverordnung (15% bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung), welcher auch in diesem Fall anwendbar sei, „hinreichend geschützt“. Dieser Auffassung folgte der Bundesgerichtshof nicht und hob das Urteil des Landgerichts auf. Er stellte klar, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV der Vermieter zwingend 70% der Kosten verbrauchsabhängig abrechnen müsse und der Mieter dann auch einen Anspruch auf eine entsprechende Änderung des Verteilungsschlüssels habe. Dagegen sei § 12 der Heizkostenverordnung auf diesen Fall nicht anwendbar. Insbesondere biete er keine Grundlage dafür, dass der Mieter „verpflichtet sei, die Erteilung weiterer fehlerhafter Abrechnungen abzuwarten und diese gegebenenfalls zu kürzen“. Die Auffassung des Landgerichts sei „mit dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (…) nicht zu vereinbaren. Namentlich durch die verpflichtende Festlegung des verbrauchsabhängigen Anteils auf 70% in den von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV erfassten Gebäuden sollte der Einfluss des Nutzers gestärkt werden und dieser hierdurch zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden“. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die gebäudespezifischen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zu einem späteren Zeitpunkt entfallen könnten. In einem solchen Fall könne der Vermieter das ihm durch § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gewährte Wahlrecht (mindestens 50%, höchstens 70% verbrauchsabhängig) wieder ausüben.  


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