Mietrecht
Urteile
Heizkosten: Abweichung von gemessenem Verbrauch/ Unterlassene Hausreinigung
2. Kosten für die Wartung von Wärmemessgeräten bereits im Jahr nach deren Einbau sind unwirtschaftlich und können daher nicht umgelegt werden.
3. Angefallene und bezahlte Kosten für Hausreinigung können umgelegt werden; bei mangelhafter oder unterbliebener Reinigung steht dem Mieter allenfalls ein Minderungsrecht für die betroffenen Zeiträume zu.
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.07.2021 – AZ 20 C 328/19 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Burkhard Draeger
Mieter und Vermieter einer Wohnung in Friedrichshain stritten um die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2016. In diesem Jahr hatten umfangreiche Bauarbeiten in acht Wohnungen des Hauses stattgefunden. Da sich aus der Heizkostenabrechnung ergab, dass die gelieferte und auf die Mieter umgelegte Wärmemenge um 45,1% über der Summe der in den Wohnungen gemessenen Wärmemenge gelegen haben sollte, drängte sich den Mietern der Verdacht auf, dass ihnen die Beheizung der leerstehenden Wohnungen, insbesondere der Aufwand für das Aufheizen des dort eingebrachten Estrichs, das Trocknen des Putzes und des Mauerwerks etc. in Rechnung gestellt wurde. Zudem bemängelten sie die fehlende Voraberfassung des Verbrauchs des im Haus ansässigen Gewerbes (ein Ladengeschäft und eine Pizzeria). Da die Verbrauchsabrechnung deswegen und wegen des nicht erfassten Verbrauchs in den Leerwohnungen nicht auf einem ordnungsgemäß erfassten Verbrauch beruhe, begehrten sie außerdem eine Kürzung der auf sie entfallenden Heizkosten um 15% (§ 12 HeizkostenV). Das Amtsgericht folgte der Auffassung der Mieter. Zwar seien sogenannte „Leitungsverluste“, auf welche sich der Vermieter berief, zu akzeptieren, weshalb eine Abweichung der gelieferten zu der erfassten Wärmemenge im Regelfall nicht vollständig zu vermeiden sei. Nach Auffassung des Gerichts liegt die Grenze des tolerablen Leitungsverlusts aber allenfalls bei 20%. Das Gericht folgte hinsichtlich der hier sehr viel höheren Abweichung der plausiblen Darlegung der Mieter, dass es sich nicht um „Wärmeverluste“ handele, sondern um den Verbrauch in den Wohnungen, die umgebaut wurden. Dies war nach Auffassung des Gerichts sowohl bei der Gesamtheizfläche, als auch bei einer erforderlichen Schätzung des nicht erfassten Verbrauchs in diesen Wohnungen zu berücksichtigen. Auch hielt das Gericht ebenso wie die Mieter die (gleiche) Verteilung der Kosten auf Wohnungen und Gewerbe hier nicht für ordnungsgemäß, da der Verbrauch in einer Pizzeria und in einem Ladengeschäft nicht mit dem Verbrauch in Wohnungen vergleichbar sei – bei Letzterem gäbe es durch den Zugang von Kunden erheblich höhere Wärmeverluste als in normalen Wohnungen. Da also eine ordnungsgemäße verbrauchsabhängige Abrechnung wegen der unterbliebenen Messungen in den leerstehenden Wohnungen nicht möglich war, hielt das Gericht auch den von den Mietern geltend gemachten Abzug von 15% nach § 12 der Heizkostenverordnung für angemessen.
Auch die in der Abrechnung aufgeführten Kosten für die „Wartung“ der erst 2015 eingebauten Messgeräte hielt das Gericht für nicht umlagefähig. Eine Wartung so kurze Zeit nach Einbau derartiger Geräte sei „unwirtschaftlich“ .
Soweit die Mieter eine Kürzung der Betriebskosten wegen der mangelhaften Hausreinigung während der Bauarbeiten begehrten, hatten sie allerdings keinen Erfolg: Das Amtsgericht stellte klar, dass tatsächlich angefallene und bezahlte Betriebskosten für die Hausreinigung auch umgelegt werden können. Bei mangelhafter Reinigung bleibe dem Mieter allenfalls ein Recht zur Mietminderung für die betroffenen Zeiträume.