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Mietrecht

Urteile

Hauswartkosten als Betriebskosten

Hauswartkosten sind im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung nur auf die Mieter umlegbar, soweit sie nicht Instandsetzung, Instandhaltung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Das Aufrechterhalten der Ordnung im Wohnhaus stellt eine nicht umlagefähige Hausverwaltungstätigkeit dar.

AG Köpenick, Urteil vom 23.06.2017 – AZ 2 C 100/17 –

Ein Vermieter verlangte von der Mieterin mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 eine Nachzahlung in Höhe von 288,45 Euro. In der Abrechnung waren neben Kosten für Hausreinigung, Winterdienst und Gartenpflege auch „Hauswartkosten“ in Höhe von 359,36 Euro aufgeführt. Laut dem dieser Tätigkeit zugrunde liegenden Dienstvertrag hatte der Hauswart neben der Sauberhaltung der Standplätze für die Mülltonnen und der jährlichen Absperrung der Außenwasserhähne hauptsächlich Aufgaben auszuführen, die der Instandhaltung und Instandsetzung oder der Hausverwaltung zuzuordnen sind. Da dem Vermieter eine Abgrenzung der umlagefähigen Arbeiten von den nicht umlagefähigen Arbeiten nicht möglich war, verweigerte die Mieterin die Nachzahlung unter anderem mit dem Hinweis auf die nicht umlagefähigen Hauswartkosten, welche die Nachzahlung überstiegen. Der Vermieter meinte, diese Kosten voll umlegen zu können, da die Hauptaufgabe des Hauswarts darin bestanden habe, die Ordnung in dem Wohnhaus aufrechtzuerhalten. Dieser Auffassung folgte das Amtsgericht Köpenick nicht und wies die Zahlungsklage des Vermieters ab. Die Aufrechterhaltung der Ordnung in einem Wohnhaus sei „in dieser Allgemeinheit“ als Verwaltungsaufgabe zu werten, deren Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden könnten. Da hinsichtlich der geltend gemachten Hauswartkosten die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts nicht abgegrenzt werden konnten, könnten diese Kosten insgesamt nicht auf die Mieter umgelegt werden.


Anmerkung: Es lohnt sich (zumindest bei auffällig hohen oder stark gestiegenen Kosten für einen „Hauswart“), Einsicht in den zugrundeliegenden Hauswartvertrag zu verlangen. Häufig sind in diesen Verträgen neben umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts (wie zum Beispiel Wartung, Reinigung oder Kontrolle von technischen Anlagen) auch nicht umlagefähige Tätigkeiten (wie zum Beispiel Wohnungsabnahme, Wohnungsbesichtigung mit Mietinteressenten, Kleinreparaturen) vereinbart. Gibt es für die Vergütung dieser unterschiedlichen Tätigkeiten keine jeweils gesonderte Vereinbarung, muss der Vermieter auf Verlangen nachweisen, wie viel Zeit der Hausmeister für die jeweiligen Tätigkeiten aufgewandt hat. Kann er dies mangels entsprechender Stundennachweise nicht, müssen Mieter/innen die gesamten Hauswartkosten nicht zahlen.

 

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Ingeborg Loch


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