Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Hauptmieterwechsel, Untermieterlaubnis und Untermietzuschlag

1. Wird eine 160 qm große Wohnung an drei ca. 20 Jahre alte Personen vermietet, ergibt sich auch ohne entsprechende Erwähnung im Mietvertrag bereits aus den Umständen, dass es sich nicht um eine nichteheliche Lebensgemeinschaft oder Familie, sondern um eine Wohngemeinschaft handelt. Es besteht dann für die Mieter die Möglichkeit des Austauschs einzelner Hauptmieter.
2. Die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an einen Kriegsflüchtling kann nicht mit der Begründung verweigert werden, dass dieser nur über eine befristete Aufenthaltsgenehmigung verfügt; ebenso begründet die allgemeine Befürchtung des Vermieters, der Flüchtling könnte jemand anderes sein als er behauptet, eine solche Ablehnung nicht.
3. Wird die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers für die Zeit der studienbedingten Ortsabwesenheit eines Mieters begehrt, kann der Vermieter die Erlaubnis nicht von der Zahlung eines Untermietzuschlages abhängig machen.

AG Neukölln, Urteil – AZ 11 C 122/17 –

Die drei Mieter/innen einer ca. 160 qm großen 5-Zimmer-Wohnung in Neukölln bewohnten diese seit Anmietung im Jahre 2009 zu fünft mit zwei Untermietern als Wohngemeinschaft. Sie waren bei Anmietung ca. 20 Jahre alt. Im Jahr 2017 wollte eine der drei Hauptmieter/innen aus der WG und aus dem Vertrag ausscheiden. Für sie sollte nach dem Willen der Wohngemeinschaft eine Freundin der verbliebenen Bewohner/innen dort einziehen. Da ein weiterer Hauptmieter wegen seines Studienaufenthalts in Florenz die Wohnung ebenfalls (vorübergehend) nicht mehr nutzen konnte, diese aber nicht endgültig aufgeben wollte, baten die Mieter/innen zudem um Erlaubnis zur Untervermietung des Zimmers dieses Hauptmieters an einen Kriegsflüchtling, welcher mit einer der Untermieterinnen befreundet ist und bisher nur über eine befristete Aufenthaltserlaubnis verfügt. Der Vermieter erklärte sich zwar bereit, eine Vereinbarung zu treffen, dass die ursprüngliche dritte Hauptmieterin aus dem Vertrag ausscheidet, verweigerte jedoch die Zustimmung zur Aufnahme der Freundin in den Mietvertrag. Weiterhin verweigerte er die Erlaubnis zur Untervermietung an den Geflüchteten, da man bei einem solchen angeblich nicht wisse, ob er wirklich der sei, für den er sich ausgebe. Außerdem konnte dieser nur eine befristete Aufenthaltsgenehmigung vorlegen, weshalb der Vermieter ebenfalls meinte, eine Untermieterlaubnis verweigern zu können. Die verbliebenen zwei Mieter/innen erhoben Klage auf Zustimmung zur Aufnahme ihrer Freundin in das Hauptmietverhältnis sowie auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an den befreundeten Kriegsflüchtling. Das Amtsgericht Neukölln verurteilte den Vermieter entsprechend. Es folgte der Rechtsprechung der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin, wonach auch ohne entsprechenden Hinweis im Mietvertrag von einer Vermietung an eine Wohngemeinschaft auszugehen ist, wenn ein Vermieter eine Wohnung mit mehreren Zimmern an eine Mehrzahl junger Menschen vermietet, die erkennbar keine Familie sind. In einem solchen Fall muss der Vermieter von Anfang an mit einer gewissen Fluktuation rechnen und dementsprechend dem Austausch einzelner Hauptmieter zustimmen. Das Amtsgericht konnte auch keinen berücksichtigenswerten Grund für die Verweigerung der Untermieterlaubnis an den befreundeten Kriegsflüchtling erkennen. Der vage und allgemeine Verdacht des Vermieters, bei einer solchen Person wisse man angeblich nicht, ob sie tatsächlich die Person sei, die sie angebe zu sein, rechtfertige eine solche Verweigerung nicht. Ebenso wenig die zwar befristete, im Übrigen aber bereits während des Verfahrens zweimal verlängerte Aufenthaltsgenehmigung. Auch die Hilfswiderklage des Vermieters, die Erlaubnis nur gegen Zahlung eines Untermietzuschlags erteilen zu müssen, hatte keinen Erfolg. Insoweit berief sich das Amtsgericht ebenfalls auf die Rechtsprechung der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin, wonach ein Untermietzuschlag jedenfalls dann nicht verlangt werden kann, wenn die Wohnung mit der begehrten Untervermietung nicht stärker belegt wird als zuvor bzw. als vertraglich vereinbart.


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