Mietrecht
Urteile
Hauptmieterwechsel in einer Wohngemeinschaft
Im Jahr 2017 mieteten mehrere Studenten eine Siebenzimmerwohnung in Friedenau an. Im Mietvertrag wurden lediglich zwei der Studenten als Hauptmieter aufgeführt.
LG Berlin, vom 21.12.2021 – AZ 63 S 141/21 –
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Hans-Christoph Friedmann
In § 1 des Mietvertrags ist festgehalten, dass die Vermietung „zur Benutzung als Wohnung durch eine Wohngemeinschaft mit max. 7 Personen“ erfolgt. In § 23 des Mietvertrages heißt es: „Der Mieter erhält vom Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung der Wohnung, bleibt aber gegenüber dem Vermieter in der vollen Haftung für eventuelle Schäden. Die Wohnung wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Die Anzahl der Untermieter ist auf max. 7 Personen beschränkt. “
Nachdem einer der beiden Hauptmieter ausgezogen war, begehrten die Mieter von ihrer Vermieterin die Zustimmung zum Ausscheiden dieses Mieters aus dem Mietvertrag bei gleichzeitiger Aufnahme eines der bisherigen Untermieter in den Vertrag. Dies verweigerte die Vermieterin.
Nach Auffassung des Landgerichts Berlin zu Recht. Die Zivilkammer 63 des Landgerichts ließ dabei offen, ob „allein die Tatsache, dass ein Mietvertrag auf Mieterseite von einer Personenmehrheit geschlossen wird, die sich zu einer Wohngemeinschaft zusammen getan haben, und dies auch dem Vermieter bekannt war“ , einen solchen Anspruch auf Austausch eines Hauptmieters rechtfertigt, weil dem Vermieter dann von vornherein klar sein müsse, dass die Gemeinschaft nicht auf Dauer angelegt sei. Vorliegend hätten sich nämlich die Vertragsparteien „ersichtlich für eine Lösung entschieden, bei der trotz der Tatsache, dass die Wohnung vertragsgemäß durch eine in ihrer Zusammensetzung flexible Wohngemeinschaft bewohnt werden sollte, diejenigen Personen, die der (Vermieterin) als Mieter gegenübertreten, konstant dieselben bleiben sollten“ . Gemäß § 23 des Mietvertrages sei es für die Vermieterin erkennbar nicht von Bedeutung gewesen, ob die beiden Mieter überhaupt selbst Mitglieder der Wohngemeinschaft sind und die Wohnung bewohnen; sie sollten jedoch ihre vertraglichen Ansprechpartner sein und bleiben. Gleichzeitig ist es den Mietern nach Auffassung des Landgerichts in diesem Fall unbenommen, die gegebenenfalls bislang von ihnen selbst bewohnten Zimmer bei ihrem Auszug aus der Wohngemeinschaft an andere Personen unterzuvermieten, sodass ihnen insoweit jedenfalls keine Kosten mehr entstehen. Den beiden Mietern ist danach – anders als die an einer Beendigung des Mietverhältnisses interessierte Vermieterin meinte – auch eine komplette Überlassung der Wohnung an Untermieter möglich.
Anmerkung: Das Thema Hauptmieterwechsel bei der Vermietung an Wohngemeinschaften ist gerade in Zeiten knappen Wohnraums von großer Bedeutung. In der Rechtsprechung ist der Anspruch sehr umstritten. Während u. a. die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin seit Jahren einen Anspruch der Mieter/innen auf Austausch einzelner Mieter/innen dann bejaht, wenn an mehrere junge, nicht verwandte Menschen, die sich noch in der Ausbildung befinden, vermietet wird, hat die Zivilkammer 64 in einem Urteil vom 18. August 2021 (AZ: 64 S 261/20) grundsätzlich einen solchen Anspruch abgelehnt, wenn es keine Regelung im Mietvertrag zur Auswechslung einzelner Hauptmieter/innen gibt. Die 64. Zivilkammer hat die Revision gegen ihr Urteil zugelassen. Die Mieter haben Revision eingelegt.
Es bleibt nun abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof zu der Thematik Hauptmieterwechsel in Wohngemeinschaften entscheidet. Wir werden berichten.
