Mietrecht
Urteile
Haftung des Zwangsverwalters für Kaution
AG Berlin Mitte, Urteil vom 01.06.2001 – AZ 18 C 29/01 –
Der Mieter hatte dem Vermieter beim Einzug in die Wohnung eine Kaution übergeben. Zwischenzeitlich wurde für das Wohngrundstück die Zwangsverwaltung angeordnet. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung des Mieters, alle Mietforderungen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses waren ausgeglichen und die Wohnung wurde ordnungsgemäß an den Zwangsverwalter zurückgegeben. Der Mieter forderte vom Zwangsverwalter die Herausgabe der Kaution. Der Zwangsverwalter stellte sich auf den Standpunkt, er müsse die Kaution nicht herausgeben, da er sie selbst nicht erhalten habe.
Das Amtsgericht hat der Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution stattgegeben. Es führte in seiner Begründung aus, dass der Zwangsverwalter gemäß § 152 ZVG für die Zeit der Zwangsverwaltung anstelle des Zwangsverwaltungsschuldners (Vermieters) als Partei kraft Amtes in die Vermieterstellung eintrete. Daraus folge, dass dem Zwangsverwalter alle Rechte aus dem Mietverhältnis zuständen und er umgekehrt verpflichtet sei, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich werden, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Aufgrund der Regelung des § 152 Absatz 2 ZVG sei ein Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam, wenn das Grundstück (bzw. die Wohnung) vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen wurde. Das Amtsgericht wies darauf hin, dass zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks auch die Erfüllung vertraglicher oder nachvertraglicher Verpflichtungen aus dem Mietvertrag gehört. Aus diesem Grunde sei der Zwangsverwalter verpflichtet, den vertraglichen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu erfüllen.
Bei der Entscheidung kam es nicht darauf an, ob der Vermieter die Kaution an den Zwangsverwalter übergeben habe. Die Ansicht des Zwangsverwalters, er sei in analoger Anwendung des § 572 Satz 2 BGB von der mietvertraglichen Pflicht zur Rückzahlung der Kaution entbunden, wenn ihm die Kaution nicht ausgehändigt wurde, ist nach Ansicht des Amtsgerichts unzutreffend. Das Gericht stellte ausdrücklich klar, dass die Vorschrift des § 572 BGB im vorliegenden Falle nicht anwendbar sei. Diese Vorschrift, die dem Wortlaut nach nur bei einem Eigentümerwechsel aufgrund eines Erwerbsgeschäfts Anwendung findet, schränkt die Haftung des Erwerbers insoweit ein, als dieser zur Erstattung der Kaution nur verpflichtet ist, wenn der sie seinerseits vom Veräußerer erhalten hat. Die direkte Anwendung des § 572 BGB war daher nach Ansicht des Amtsgerichts schon deshalb ausgeschlossen, weil mit der Anordnung der Zwangsverwaltung kein Eigentümerwechsel verbunden sei. Auch eine analoge Anwendung des § 572 BGB kommt nach Ansicht des Amtsgerichts nicht in Betracht. Eine vergleichbare Interessenlage bestehe nicht, da es an einem Eigentümerwechsel fehle.
Sinn und Zweck der §§ 571 ff. BGB sei der Schutz des Mieters bei der Veräußerung des Grundstückes. Diesen Schutz schränke § 572 BGB ein, wenn der Erwerber eine vom Mieter geleistete Sicherheit nicht ausgehändigt bekommen habe. Das Gericht stellte klar, dass eine extensive (das heißt über den Wortlaut des § 572 BGB hinausgehende) Auslegung vom Sinn und Zweck der den Mieter schützenden Vorschrift nicht gedeckt sei. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Die Anordnung der Zwangsverwaltung habe den Zweck, die Befriedigung der titulierten Gläubigeransprüche aus den Erträgen des Grundstückes zu erlangen. Dabei achte das ZVG die besondere soziale Situation der Mieter, die gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners privilegiert würden. Die Besserstellung des Mieters gegenüber den Zwangsverwaltungsgläubigern sei dem ZVG daher nicht fremd, sondern sogar üblich. So müssten es die Zwangsverwaltungsgläubiger z.B. hinnehmen, dass der Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung aufgrund der mietvertraglichen Verpflichtungen Mieteinnahmen nicht an die Gläubiger auszahlt, sondern zur Durchführung des Mietverhältnisses verwendet. Insbesondere sei der Zwangsverwalter zum Beispiel verpflichtet, nach einer Betriebskostenabrechnung etwaige Guthaben auch dann an den Mieter auszuzahlen, wenn die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten noch an den Zwangsverwaltungsschuldner (Vermieter) geflossen sind. Das Gericht verurteilte den Zwangsverwalter zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Benjamin Raabe
Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 287