Gesonderter Vertrag über die Kellernutzung zur Umgehung der Mietpreisbremse

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2023 – AZ 64 S 230/22 –

Quelle: juris

Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hatte sich im Rahmen eines Verfahrens zur Mietpreisbremse unter anderem mit einer inzwischen verbreiteten Erfindung einiger Berliner Vermieter zur Umgehung der Mietpreisbremse zu befassen. Die Mieter mussten bei Abschluss des Wohnungsmietvertrages einen zusätzlichen gesonderten Vertrag über die Nutzung eines Kellerraums abschließen. Dieser hat eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren, in dieser Zeit kann er nur im Wege eines „Sonderkündigungsrechts“ bei Beendigung des Wohnraummietverhältnisses beendet werden. Die Mieter rügten eine Mietpreisüberhöhung und verlangten die Absenkung der Gesamtnettomiete aus beiden Verträgen.
Das Amtsgericht Charlottenburg folgte in erster Instanz einer Entscheidung des Amtsgerichts Kreuzberg vom November 2021 (AZ: 13 C 119/21) und bezog die Miete für den Kellerverschlag in Höhe von 99 Euro pro Monat in seine Prüfung mit ein. Die Vermieterin meinte dagegen, die 99 Euro pro Monat für die Nutzung des Kellerverschlags müssten außer Betracht bleiben, weil die Kellernutzung durch gesonderten Vertrag geregelt und daher nicht Gegenstand des Wohnungsmietverhältnisses sei. Ihre Berufung hatte jedoch keinen Erfolg und wurde vom Landgericht Berlin zurückgewiesen. Aufgrund der vereinbarten Laufzeit von zehn Jahren mit Möglichkeit der Kündigung nur bei Beendigung des Wohnraummietvertrages, ermögliche es der Vertrag über die Kellernutzung den Mietern praktisch gerade nicht, unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis über Abschluss, Fortführung und Beendigung der Nutzung des Nebenraums zu entscheiden. Dies führe zu einer derart strikten Bindung des „Kellermietvertrags“ an das Wohnungsmietverhältnis, dass die Abreden über die Nutzung des Nebenraums sich nicht mehr als eigenständiges Mietverhältnis neben dem Wohnungsmietvertrag begreifen lassen.
Im Übrigen teilte auch die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin die Auffassung des Amtsgerichts Kreuzberg, wonach das rechtliche Konstrukt eines neben dem Wohnungsmietverhältnis bestehenden gesonderten Kellernutzungsverhältnisses, das für den Mieter während einer Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist, auf eine Umgehung der Regelungen über die Mietpreisbremse hinausliefe. Für diese Auffassung des Amtsgerichts Kreuzberg spreche auch die Tatsache, dass es in Berlin dem ortsüblichen Standard entspreche, dass eine Wohnung mit einem Kellerabteil vermietet wird; dies rechtfertige eine andere Beurteilung als bei einem gleichzeitig mit dem Wohnungsmietvertrag abgeschlossenen Vertrag über einen Stellplatz oder eine Garage.

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