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Mietrecht

Urteile

Fristlose Kündigung wegen Randalierens von Gästen

Ein Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses liegt nicht zwangsläufig vor, wenn Gäste des Mieters während einer Silvesterfeier die Mietsache (hier die Briefkastenanlage und die Hauswand) beschädigen. Ein solcher Grund liegt regelmäßig nur dann vor, wenn der Mieter damit rechnen muss, dass seine Gäste die Mietsache gefährden und er es in Kenntnis dieser Maßnahme verabsäumt, die erforderlichen Mittel zu ergreifen.

AG Berlin Lichtenberg, Urteil vom 29.06.2005 – AZ 11 C 80/05 –

Der Mieter hatte eine Silvesterfeier veranstaltet, während derer manche der von ihm geladenen Gäste im Umfeld des Wohnhauses randalierten und dabei sowohl die Briefkastenanlage als auch die Hauswand beschädigten. Am nächsten Tag entschuldigte sich der Mieter durch einen Hausanschlag für das Verhalten bei seinen Nachbarn, wurde bei der Hausverwaltung vorstellig und bot die Wiedergutmachung des Schadens an. Die Vermieterin nahm das Verhalten der Gäste dennoch zum Anlass, das Mietverhältnis mit dem Mieter fristlos, hilfsweise fristgemäß zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zu kündigen. Der Mieter zog nicht aus der Wohnung aus. Mit der Klage verlangte die Vermieterin die Herausgabe und Räumung der Wohnung im Anschluss an die fristlose Kündigung.

Das Amtsgericht Lichtenberg hat die Klage abgewiesen. Es wies in seiner Urteilsbegründung darauf hin, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Auflösung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vorlägen.

Nach dem Inhalt des außergerichtlichen Schreibens des Mieters ging das Gericht zunächst davon aus, dass die Gäste des Mieters randaliert und die Hauswand beschädigt haben, obwohl der Mieter im Prozess die Verursachung durch seine Gäste mit Nichtwissen bestritten hatte. Dieses Bestreiten sei angesichts des eindeutigen Inhalts des außergerichtlichen Schreibens des Mieters unbeachtlich. Gleichwohl gelangte das Gericht zu der Erkenntnis, dass der Mieter selbst die Mietsache nicht durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet habe. Für das Verhalten der Besucher habe er (bezogen auf die Frage der fristlosen oder fristgemäßen Kündigung) nur einzustehen, wenn er damit rechnen müsse, dass diese die Mietsache gefährden würden und er es in Kenntnis dieser Gefahr verabsäumt, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Für solche Umstände lagen keine Anhaltspunkte vor und wurden von der Vermieterin auch nicht vorgetragen.

Auf die Frage, ob der Mieter seine schriftliche Ankündigung zur Wiedergutmachung des Schadens tatsächlich umgesetzt habe, komme es dabei nicht an. Hierbei handele es sich um die Frage der Ersatzpflicht des Mieters für seine Gäste, die insoweit nicht kündigungsrelevant sei. Aus den gleichen Gründen sei auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt, sodass die Klage abgewiesen wurde.

Mitgeteilt von Rechtsanwalt Oliver Marson

Anmerkung:

Dieses Urteil betrifft die Frage, ob das Verhalten der Gäste dem Mieter in der Weise zuzurechnen ist, dass es eine fristlose (oder hilfsweise ordentliche) Kündigung rechtfertigt. Nicht geklärt ist damit die Frage, inwieweit der Mieter aufgrund des Verhaltens seiner Gäste zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet ist.


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