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Mietrecht

Urteile

Fristlose Kündigung bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung und Verjährung von Rückzahlungsansprüchen des Mieters bei einer zu hohen Kaution

Bei fortlaufender unpünktlicher Mietzahlung ist der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Verjährungsfrist für den Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen einer überhöhten Kaution beginnt mit der Zahlung der überhöhten Kaution.

BGH Urteil vom 01.06.2011 – AZ VIII ZR 91/10 –


Die Mieter zahlten die Miete für das von ihnen im Jahr 2005 gemietete Einfamilienhaus seit Mai 2007 immer erst zur Monatsmitte oder noch später, obwohl vertraglich Zahlung bis spätestens zum 3. Werktag eines jeden Monats vereinbart war. Sie setzten dieses Verhalten auch nach entsprechenden Abmahnungen der Vermieterin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage. Diese wurde vom Amtsgericht abgewiesen, die Berufung der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Auf die Revision der Vermieterin hob der Bundesgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts auf und gab der Räumungsklage statt. Er stellte klar, dass eine andauernde und trotz Abmahnung fortgesetzte verspätete Mietzahlung eine so schwerwiegende Vertragsverletzung darstelle, dass die Vermieterin das Mietverhältnis „aus wichtigem Grund“ gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB fristlos kündigen könne. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter (nur) fahrlässig handelt, weil er irrtümlich davon ausgeht, die Miete erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen.

Die Mieter hatten bei Vertragsbeginn entsprechend der vertraglichen Vereinbarung eine Kaution gezahlt. Diese überstieg die im Gesetz für Wohnräume vorgeschriebene Höchstgrenze von 3 Monatsmieten (ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen für Nebenkosten). Die Mieter begehrten im gleichen Verfahren die Rückzahlung des diese Höchstgrenze übersteigenden Betrags. Die Vermieterin erhob hiergegen die Einrede der Verjährung. Der BGH gab ihr auch hier Recht. Die Verjährungsfrist (3 Jahre) beginne mit der Zahlung der überhöhten Kaution im Jahr 2005. Ob den Mietern die Regelung des § 551 Abs. 1 BGB bekannt gewesen sei, wonach die Kaution drei Monatsmieten nicht übersteigen darf, spiele keine Rolle.
 

MieterEcho 348 / Juli 2011
 


Das Urteil im Volltext können Sie auf der Internetseite des Bundesgerichtshofs nachlesen.


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