Urteile

Fristgerechte Kündigung bei Untervermietung ohne Genehmigung

OLG Bayern, Rechtsentscheid vom 26.04.1995 – AZ RE-Miet 3/94 –

Fragen zur Untervermietung stellen in unseren Beratungsstellen schon seit einiger Zeit einen gewissen Schwerpunkt dar. Viele Mieter/innen wollen oder müssen untervermieten, andere finden keine eigene Wohnung und sind darum auf ein Untermietverhältnis angewiesen. Da die meisten Mietverträge eine Untervermietung von der Genehmigung des Vermieters abhängig machen, geht es bei den Mieterberatungen meistens um die Frage,

• ob ein "berechtigtes Interesse" auf Mieterseite vorliegt,
• ob der Hauptmieter noch selbst in der Wohnung wohnt,
• ob dieses dem Vermieter entsprechend mitgeteilt wird unter Nennung des Namens des Untermieters und des Teils der Wohnung, der überlassen werden soll.

Nach dem o.g. Entscheid, der Bindungswirkung für die Zivilgerichte hat, können wir keinem Mieter mehr raten, den Untermieter einziehen zu lassen, wenn nicht die schriftliche Erlaubnis des Vermieters vorliegt! Denn der Leitsatz des Urteils lautet: "Unterlässt es der Mieter von Wohnraum, vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten. Diese Pflichtverletzung kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB (Fristgerechte, ordentliche Kündigung) begründen, auch wenn dem Mieter gemäß § 549 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zusteht".

In Zukunft sollten Mieter/innen dem Vermieter also

• ausführlich und nachvollziehbar ihr berechtigtes Interesse schriftlich mitteilen,
• den Untermieter mit Name und Meldeadresse nennen, damit der Vermieter ggf. Hinderungsgründe, die in dessen Person liegen, nennen kann,
• den Teil der Wohnung genau bezeichnen, der überlassen werden soll,
• und zur Erteilung der Erlaubnis eine Frist setzen.

Bei hartnäckigen Vermietern sollte gleich für den Fristablauf Klage auf Erlaubniserteilung angedroht werden, verbunden mit dem Hinweis, dass der ab Fristablauf entgangene Untermietzins als Schadensersatz eingeklagt wird. In diesem Zusammenhang ist allen Mieter/innen zu raten, erst nach ausführlicher Mietrechtsberatung aktiv zu werden, da die Rechtsprechung zum Thema Untervermietung sich ständig ändert.

WuM 95, 378 ff.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 253