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Mietrecht

Urteile

Frist bei erbetener Erlaubnis zur Untervermietung

Es ist nicht als generelle Verweigerung der vom Mieter allgemein - ohne Benennung eines bestimmten Untermietinteressenten - erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung (§ 549 Abs. 1 Satz 2 BGB) anzusehen, wenn der Vermieter sich dazu nicht innerhalb einer ihm vom Mieter gesetzten angemessenen Frist äußert.

OLG Koblenz, Beschluss vom 30.04.2001 – AZ 4 W - RE - 525/00 –

Die Mieter hatten den Vermieter mit Schreiben vom 24. August 1998 unter Fristsetzung bis zum 15. September 1998 gebeten, ihnen eine Untermieterlaubnis zu erteilen. Einen Untermietinteressenten hatten die Mieter nicht benannt. Nachdem der Vermieter auf das Schreiben der Mieter nicht reagiert hatte, kündigten die Mieter unter Berufung auf § 549 Absatz 1 BGB das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1998 und gaben die Mietwohnung zu diesem Zeitpunkt zurück. Der Vermieter stellte sich auf den Standpunkt, dass die oben genannte Kündigung nur zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 1. Mai 1999 möglich gewesen sei und verlangte von den Mietern die Zahlung des Mietzinses bis zu diesem Zeitpunkt.

Das OLG Koblenz führte in seinem Rechtsentscheid aus, dass ein Mieter nicht berechtigt ist, ohne die Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Wohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern die Verweigerung nicht damit begründet wird, dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt. Nach der gesetzlichen Vorschrift erfordert das Recht zur Kündigung also die Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter. Nach Auffassung des OLG Koblenz liegt nach dem Gesetz eine solche das Kündigungsrecht auslösende Verweigerung dann vor, wenn sie nach der Benennung des in Betracht kommenden Untermieters erfolgt.

Eine Verweigerung der Untervermietung wird durch das OLG Koblenz in Auslegung des Gesetzes auch dann bejaht, wenn der Vermieter ohne vorherige Benennung eines Untermietinteressenten dem Mieter gegenüber ausdrücklich erklärt, er werde keinesfalls (unabhängig davon, ob ihm ein in Betracht kommender Untermieter benannt wird) eine Untervermietung erlauben.

Bleibt der Vermieter jedoch untätig, obwohl ihm ein konkreter Untermieter nicht benannt wurde, so kann seinem Schweigen nicht die generelle Ablehnung der Untervermietung an jeden Dritten entnommen werden. Einen Vermieter, der die erbetene Erklärung zur Genehmigung der Untervermietung nicht abgibt, handelt nicht treuwidrig, weil er mangels Kenntnis von der Person des potentiellen Untermieters eine abschließende Entscheidung noch nicht treffen kann. Bloßes Schweigen stellt grundsätzlich keine rechtsgeschäftliche Willenserklärungen dar.

Etwas anderes gilt nach Ansicht des Oberlandesgerichts Koblenz dann, wenn der Schweigende verpflichtet ist, seinen gegenteiligen Willen zum Ausdruck zu bringen. In diesem Falle könne das Schweigen des Vermieters auf Zustimmung zur Untervermietung einer Willenserklärung (nämlich einer Ablehnung) gleich stehen. Um einen solchen Fall handele es sich jedoch erst dann, wenn der Mieter dem Vermieter einen konkreten Untermietinteressenten benannt hat. Solange der Mieter einen konkreten Untermietinteressenten nicht benannt hat, steht ihm auch kein Anspruch gegen den Vermieter auf Abgabe einer Erklärung zu, ob dieser eine Erlaubnis zur Untervermietung erteilen würde.

Anmerkung:
Der Inhalt dieses Rechtsentscheides ist für alle Instanzgerichte verbindlich. Wir weisen daher dringend darauf hin, vor der Berufung auf das Sonderkündigungsrecht einen konkreten Untermieter zu benennen und in jedem Falle vor Kündigung eine Beratungsstelle aufzusuchen.

Abgedruckt in: Das Grundeigentum 2001, S. 769 f.

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 286


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