Interessengemeinschaft und Beratung für Berliner Mieter

Mietrecht

Urteile

Formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

1. Sind vertraglich gesonderte Vorschüsse einerseits für Heiz- und Warmwasserkosten, andererseits für die übrigen (kalten) Betriebskosten vereinbart, kann der Vermieter dennoch auch die Kosten für Kaltwasser mit den Heizkosten abrechnen.
 
2. Die Aufteilung der Energiekosten auf Heizung und Warmwasser hat nach der Heizkostenverordnung zu erfolgen. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, die Vorschriften der Heizkostenverordnung und die nach ihr erforderlichen Rechenschritte zu erläutern. (Leitsätze der MieterEcho-Redaktion)

BGH Urteil vom 28.10.2011 – AZ VIII ZR 268/10 –

Im Mietvertrag waren einerseits Vorschüsse für Heiz- und Warmwasserkosten, andererseits Vorschüsse für die übrigen Betriebskosten (unter anderem Wasserversorgung) vereinbart. In ihrer Jahresabrechnung über die von den Mietern gezahlten Vorschüsse rechnete die Vermieterin die Kosten für Kaltwasser jedoch mit den Heizkosten ab. Der BGH stellte in seinem Urteil klar, dass dies entgegen der Ansicht der Mieter die formelle Wirksamkeit nicht berühre. Es handele sich um ein „Nullsummenspiel“, da sich dadurch die den gezahlten Vorschüssen gegenübergestellten Heizkosten zwar erhöhen, das Ergebnis der Abrechnung der übrigen Betriebskosten aber für die Mieter entsprechend günstiger ausfällt. Die Summe der von den Mietern zu tragenden Betriebskosten insgesamt ändere sich dadurch nicht. Die Vermieterin hatte in der gleichen Abrechnung die Aufteilung der Energiekosten auf die Erwärmung des Warmwassers und auf die Heizung nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung vorgenommen. Diese sind, wie offenbar auch der Bundesgerichtshof annimmt, für juristische Laien kaum verständlich. Der Bundesgerichtshof stellte dazu klar, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, die einzelnen Rechenschritte der schwer verständlichen rechtlichen Regelung zu erläutern. Sie müssten sie vielmehr nur richtig anwenden, was die Vermieterin im vorliegenden Fall getan hatte.


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