Mietrecht
Urteile
Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung und Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters
Der Mieter kann die in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Abrechnung geleisteten Nachzahlungen auch noch nach Ablauf der Frist für Einwendungen gegen die Abrechnung zurückfordern.
AG Köpenick, Urteil vom 01.06.2012 – AZ 12 C 13/12 –
LG Berlin, Beschluss vom 15.11.2012 – AZ 65 S 335/12 –
Die Betriebskostenabrechnung für 2009 wies eine Nachzahlung in Höhe von 507,87 Euro aus, welche die Mieter auch bezahlten. Auch die Abrechnung für 2010 endete mit einer Nachforderung des Vermieters. Die Prüfung der Rechnungsbelege ergab, dass sowohl 2009 als auch 2010 höhere Wasserkosten entstanden waren, als vom Vermieter in der Abrechnung angegeben. Zwar enthielten die Abrechnungen einen Hinweis auf einen erfolgten Vorwegabzug für einen bestimmten Gebäudeteil (Remise), eine Angabe der Gesamtkosten fehlte jedoch. Nachdem der Vermieter Klage auf Zahlung der ausgewiesenen Nachforderung für 2010 erhoben hatte, forderten die Mieter im Wege der Widerklage die Rückzahlung der auf sie entfallenden Wasserkosten für 2009 in Höhe von 473,71 Euro. Das Amtsgericht Köpenick wies die Klage des Vermieters auf Zahlung der Nachforderung für das Abrechnungsjahr 2010 ab und verurteilte ihn zur Zahlung von 473,71 Euro aus der Abrechnung für das Jahr 2009 an die Mieter. Da in beiden Abrechnungen die Gesamtkosten für Wasser nicht nachvollziehbar angegeben waren, seien die Abrechnungen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in diesen Positionen formell unwirksam. Da die Wasserkosten 2010 bereits höher waren als die Nachforderung des Vermieters, könne er eine Nachzahlung nicht verlangen. Dagegen müsse er die von den Mietern für 2009 bereits geleistete Nachzahlung in Höhe der Wasserkosten für 2009 zurückzahlen. Es half ihm auch nicht, dass die Einwendungsfrist gemäß § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB, nach der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen muss, bereits abgelaufen war. Da die Abrechnung hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam war, setzte sie diese Frist nach Auffassung des Amtsgerichts nicht in Gang. Das Landgericht Berlin bestätigte auf die Berufung des Vermieters die Auffassung des Amtsgerichts. Es stellte darüber hinaus klar, dass der Vermieter der Rückforderung der Mieter auch nicht die zwischenzeitlich erstellte korrigierte Abrechnung für 2009 entgegenhalten könne. Nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist könne der Vermieter keine die Vorschüsse übersteigenden Zahlungsansprüche mehr geltend machen.
Anmerkung: Gemäß § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen eine Abrechnung „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen.“ Beispiel: Eingang der Abrechnung am 10.April 2013 – Ende der Frist 30. April 2014. Das gilt nicht, wenn die Abrechnung formell unwirksam ist. Vorsorglich sollten dem Vermieter aber stets innerhalb der Frist alle Einwendungen (nachweisbar) mitgeteilt werden. Nur so wird das Risiko vermieden, dass inhaltlich berechtigte Einwendungen in einem späteren Rechtsstreit nicht mehr berücksichtigt werden.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Matthias Vogt