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Mietrecht

Urteile

Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung und Anforderungen an die Einwände des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung

Der Mieter muss innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist seine Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung so konkret vorbringen, dass der Vermieter in der Lage ist, die Abrechnung zu korrigieren.
Die Zusammenfassung mehrerer verschiedener Betriebskosten unter einer Abrechnungsposition führt unter Umständen zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung.

LG Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – AZ 63 S 147/10 –

Die von der Vermieterin erstellten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 wiesen jeweils eine Nachzahlung aus. Der Mieter leistete die Nachzahlungen nicht und wandte ein, dass die Abrechnungen „nicht nachvollziehbar, unklar und undurchsichtig“ seien. Konkrete Einwände gegen die einzelnen Abrechnungsposten machte er nicht geltend. Die Vermieterin erhob Klage. Das Amtsgericht Lichtenberg verurteilte den Mieter zur Nachzahlung.

Mit seiner Berufung machte der Mieter geltend, dass er innerhalb der Zwölfmonatsfrist Widersprüche gegen die Abrechnungen eingelegt habe und daher noch Einwände gegen die Abrechnung vorbringen könne. Es fehle an einer wirksamen Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten. Zudem sei die Zusammenfassung der Kostenpositionen Winterdienst, Hausreinigung, Gartenpflege, Hauswart, Balkonentwässerung, Dachrinnenreinigung, Springbrunnen- und Spielplatzpflege unter der Abrechnungsposition „Hausbetreuung“ unzulässig.

Das Landgericht Berlin hielt die Berufung des Mieters nur teilweise für begründet. Zunächst stellte das Landgericht klar, dass auch der Einwand, dass die Umlage der Betriebskosten vertraglich gar nicht vereinbart war, vom Mieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB geltend gemacht werden muss.

Die vom Mieter innerhalb dieser Frist erhobenen pauschalen Widersprüche gegen die Betriebskostenabrechnungen berechtigten ihn zudem nicht, nach Ablauf der Frist noch konkrete detaillierte Einwände gegen die Abrechnungen geltend zu machen. Der (rechtzeitige) Widerspruch des Mieters müsse den Vermieter vielmehr in die Lage versetzen, die Abrechnung entsprechend zu korrigieren. Dies sei bei derart pauschalen Einwänden („nicht nachvollziehbar, unklar und undurchsichtig“) nicht der Fall.

Allerdings folgte das Landgericht der Auffassung des Mieters, dass die Abrechnung hinsichtlich der Position „Hausbetreuung“ formell unwirksam war. Zwar habe der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15.07.2009 (AZ: VIII ZR 340/08) entgegen einer bis dahin verbreiteten Auffassung die Zusammenfassung der Positionen Frischwasser und Schmutzwasser für zulässig gehalten, obwohl diese Positionen in § 2 der Betriebskostenverordnung getrennt aufgeführt sind. Begründen ließe sich das damit, dass von den Wasserwerken die Kosten für Abwasser an den Frischwasserverbrauch geknüpft werden. Grundsätzlich gelte jedoch, dass die einzelnen Gesamtkosten für jede in § 2 BetrKV genannte Kostenart in der Abrechnung getrennt angegeben werden muss. Im Gegensatz zu der zusammengefassten Position „Wasserversorgung“ seien die hier unter der Position „Hausbetreuung“ zusammengefassten Kosten derart unterschiedlich und zahlreich, dass der Mieter nicht mehr erkennen könne, welcher Betrag für welche Leistung angesetzt wurde.

Das Landgericht entschied dementsprechend, dass die Nachforderungen des Vermieters um den auf den Mieter entfallenden Anteil an den Kosten für „Hausbetreuung“ zu kürzen seien.

Der Mieter konnte noch Einwände erheben, da nur innerhalb der Zwölfmonatsfrist Einwände erfolgen müssen, die sich auf den formell wirksamen Teil der Abrechnung beziehen. Die Zusammenfassung einer Vielzahl verschiedener Kosten unter einer Position führte aber zur formellen Unwirksamkeit dieser Position.

Mitgeteilt von Rechtsanwältin Birgit Kleinspehn
 

Anmerkung:

Auch der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen wiederholt deutlich gemacht, dass Mieter/innen Einwände innerhalb der Einwendungsfrist konkret benennen müssen. Hierzu gehört auch, dass sie die nicht umlagefähigen Betriebskosten bezeichnen. Und auch wenn sie bereits in vorangegangenen Abrechnungen materielle Fehler gerügt haben, müssen Mieter/innen diese Einwände gegen jede Abrechnung, die diese Fehler enthalten, erneut vorbringen
 

Veröffentlicht in MieterEcho Nr. 346


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