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Mietrecht

Urteile

Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bei Umlage nach „Personenmonate

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach „Personenmonaten“ erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

BGH Urteil vom 22.10.2014 – AZ VIII ZR 97/14 –

In einer Betriebskostenabrechnung war bei der Position „Müllbeseitigung“ angegeben: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 Euro je Personenmonat = 139,98 Euro“. Auf der Rückseite der Abrechnung stand unter der Überschrift „Berechnung und Verteilung Betriebskosten“: „244,91 Euro : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 Euro je Personenmonat“. Entsprechende Angaben fanden sich zur Position „Frisch- und Abwasser“. Die Mieter hielten die Abrechnung in diesen Positionen für formell unwirksam und verweigerten die geforderte Nachzahlung. Das Landgericht Mannheim schloss sich dieser Auffassung an und wies die Zahlungsklage der Vermieter ab, weil es an einer hinreichenden Erläuterung des Umlageschlüssels „Personenmonate“ fehle. Die Revision der Vermieter hatte jedoch Erfolg. Der Bundesgerichtshof machte erneut deutlich, dass an Betriebskostenabrechnungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Für die formelle Wirksamkeit sind demnach lediglich folgende Mindestangaben erforderlich: „Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen“.

Im vorliegenden Fall hielt der Bundesgerichtshof die Erläuterung der für den Umlagemaßstab gewählten Bezeichnung „Personenmonate“ nicht für erforderlich. Schon aus der Bezeichnung ergebe sich nämlich, wie sich der Verteilerschlüssel zusammensetze. Es sei für den durchschnittlich gebildeten Mieter ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Verteilerschlüssel sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu den im Haus insgesamt wohnenden Personen bestimmt.

 

 


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