Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietrecht

Urteile

Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei Abrechnung nicht vereinbarter Kostenpositionen

Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen.

BGH Urteil vom 18.05.2011 – AZ VIII ZR 240/10 –

 

Die Mieterin hatte eine Wohnung in Köln gemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass sie für Betriebskosten eine monatliche Pauschale und für Heizkosten eine monatliche Vorauszahlung zu leisten hatte. Der Vermieter erteilte ihr eine Abrechnung für die Nebenkosten 2005. Bestandteil dieser  Abrechnung war zum einen eine  Abrechnung über Heizungs-, Warm- und Kaltwasserkosten, zum anderen eine Abrechnung der übrigen Betriebskosten (Hauswart, Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr usw.). Dem sich aus beiden Abrechnungen ergebenden Kostenanteil der Mieterin stellte der Vermieter „Vorauszahlungen“ für Betriebs- und Heizkosten gegenüber. Es ergab sich eine erhebliche Nachzahlung der Mieterin. Das Amtsgericht wies die Zahlungsklage des Vermieters ab, und das Landgericht Köln wies die Berufung des Vermieters zurück. Es vertrat die Auffassung, dass die Abrechnung formell unwirksam sei. Zwar führe allein der Fehler, dass auch über kalte Betriebskostenpositionen abgerechnet wurde, obwohl eine Pauschale vereinbart war, nicht zur formellen Unwirksamkeit; da der Vermieter die kalten (mit der Pauschale abgegoltenen) Betriebskosten jedoch teilweise (betreffend Wasser) mit der Heizkostenvorauszahlung verrechnet habe, sei die Abrechnung insgesamt nicht mehr nachvollziehbar. Auch sei die Zusammensetzung der vom Vermieter in der Abrechnung angegebenen Vorauszahlungen der Mieterin nicht erkennbar. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf. Er stellte zunächst nochmals klar, dass die Abrechnung von Betriebskostenpositionen, für die eine Pauschale vereinbart ist, (nur) einen inhaltlichen Fehler darstelle und nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führe. Auch die Heizkostenabrechnung werde nicht unwirksam dadurch, dass in ihr nicht umlagefähige Kosten enthalten seien. Dies gelte zumindest dann, wenn diese – wie hier die aufgeführten Wasserkosten – vom Mieter problemlos herausgerechnet werden könnten.

Schließlich führe auch die falsche Angabe der Vorauszahlungen nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Dem Mieter sei es vielmehr zumutbar, sowohl „den Mietvertrag zur Hand zu nehmen“ und zu prüfen, welche Umlage im Einzelnen vereinbart ist, als auch zu prüfen, welche Vorauszahlungen er tatsächlich geleistet hat und ob diese mit den Angaben in der Abrechnung übereinstimmen.


Anmerkung: Der BGH unterstrich nochmals seine Auffassung, dass die Abrechnung von Betriebskosten, deren Umlage nicht vereinbart ist oder für deren Abgeltung (wie hier) eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Das bedeutet, dass bei Erhalt einer derartigen Abrechnung binnen der Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 4 BGB dieser Fehler gerügt werden muss (und zwar bei jeder Abrechnung erneut). Lassen Sie sich daher zu jeder Nebenkostenabrechnung in einer Beratungsstelle beraten, auch wenn Sie der (richtigen) Meinung sind, dass es mangels vertraglicher Vereinbarung gar nichts abzurechnen gibt.


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